Двухэтажный дом в Батуми: строительство от фундамента до отделки

Двухэтажный дом в Батуми помещается на участке, где одноэтажному уже тесно, и экономит на фундаменте и кровле: они накрывают вдвое меньшее пятно. Взамен в доме появляются лестница, перекрытие между этажами и звук, который по нему идёт. Всё это решается в проекте, пока стены ещё на бумаге, а на стройке остаётся только сделать по чертежу.

Что даёт второй этаж

При той же общей площади пятно дома вдвое меньше, и его проще вписать в долю застройки, которую разрешает зона. Освободившаяся земля уходит под двор, парковку и сад. На склонах Махинджаури и над Гонио второй этаж часто поднимает окна спален выше соседских крыш, и вид на море открывается именно оттуда.

Удобно и разделение. Внизу кухня-гостиная, вход и гостевой санузел, наверху спальни, где днём тихо и куда не заходят гости. Спальни на втором этаже меньше страдают от сырости с земли и от комаров, но летом там жарче, и под крышу закладываем больше утеплителя. Если в доме будут жить пожилые родители, одну спальню с санузлом делаем внизу, иначе через несколько лет дом придётся переделывать. Тем, кому лестница не нужна совсем, подойдёт дом на одном уровне.

Где поставить лестницу

Лестница определяет планы обоих этажей и проём в плите, поэтому её место решаем до того, как конструктор начнёт считать перекрытие. Посреди гостиной её не ставим: в спальни тогда ходят мимо дивана, а запах кухни поднимается прямо наверх. На втором этаже лестница выходит в холл, из которого есть двери во все спальни.

Прямой марш с площадкой у нас обычно занимает 4–6 м² на каждом этаже. Поворотная лестница с забежными ступенями компактнее, но по ней неудобно нести шкаф и спускаться ночью. Проём под лестницу в монолитной плите отливаем сразу по проекту, с усиленным армированием по краям: прорезать его потом значит ослабить перекрытие. Ступени, ограждение, подсветку и кладовую под маршем рисуют отдельным листом в дизайн-проекте интерьера дома.

Межэтажное перекрытие

Перекрытие между этажами мы делаем монолитным, обычно толщиной 200 мм. В сейсмическом районе оно работает как жёсткий диск и связывает колонны и стены, чтобы при толчке дом двигался как одно целое. Толщину, армирование и шаг колонн задаёт конструктор, а мы перед заливкой сверяем, на месте ли проём лестницы, гильзы под стояки и закладные под вентиляцию.

Плиту льют в день без дождя, а подпорки под ней снимают по графику конструктора, даже если бригада уже готова начинать второй этаж. Балкон продолжает плиту наружу, и зимой по её краю в комнате может выпадать конденсат, поэтому торец плиты и низ балкона утепляем. Почему для Батуми мы берём колонны с плитами и заполнение блоками, объясняет страница о монолитно-каркасных домах.

Как не слышать шаги сверху

Бетонная плита хорошо держит голоса, но пропускает удар: шаги, упавшую игрушку, сдвинутый стул. Поэтому на втором этаже делаем плавающую стяжку на звукоизоляционном слое, а по периметру комнат прокладываем демпферную ленту: стяжка не должна касаться стен ни в одной точке. Порванная при заливке лента становится мостиком для звука, поэтому слой снимаем на фото до бетона.

Лестница тоже передаёт звук. Металлический косоур крепим к стене и плите через упругие прокладки, ступени кладём на виброгасящие подкладки. Канализационный стояк, который проходит рядом с гостиной, берём из малошумных труб и закрываем коробом с минеральной ватой, иначе слив сверху слышен за ужином.

Санузлы друг над другом

Лучше всего, когда санузел второго этажа стоит прямо над санузлом или кухней первого. Тогда один стояк собирает всё, трубы короткие, а в плите меньше отверстий. Если ванная наверху попадает над гостиной или спальней, трубы идут горизонтально в подвесном потолке, и при протечке вода сначала проявится пятном на потолке внизу.

Гидроизоляцию санузла второго этажа заводим на стены и вокруг трапа, а перед плиткой проверяем водой. Вентканалы обоих санузлов ведём в одной шахте со стояком до кровли. Слабое давление в сети на втором этаже чувствуется первым: душ наверху еле течёт, когда внизу открыт кран. Тогда в техпомещении ставим насосную станцию с баком, и место под неё оставляем в проекте сразу.

Фасад и кровля на высоте

Свес кровли у двухэтажного дома прикрывает от косого дождя только верх стены, а первый этаж и цоколь фасад защищает сам. Поэтому фасад выбираем с запасом против воды: паропроницаемую штукатурку по утеплителю или вентилируемую облицовку, отливы с капельником, откосы, которые примыкают к раме без щели. Плюсы и слабые места обеих систем на побережье собраны в сравнении вентилируемого и мокрого фасада.

Для фасада второго этажа нужны леса по всему периметру. Мы стараемся сделать с них всё за один заход: окна, отливы, утепление, водосточные трубы, выводы под кондиционеры, чтобы не ставить леса второй раз. Наружные блоки кондиционеров второго этажа вешаем под свесом или на балконе, где их можно обслужить без автовышки.

Сроки строительства двухэтажного дома

График коробки идёт ступенями: фундамент, первый этаж, перекрытие, второй этаж, кровля. Каждая плита добавляет несколько недель, пока бетон набирает прочность, и сократить их нечем, а заливку в ливень мы переносим. Для дома 150–200 м² в монолитном каркасе с заполнением блоками от начала земляных работ до кровли у нас обычно проходит 3–4 месяца.

Наверстать время удаётся после закрытия контура, когда бригады расходятся по этажам: внизу прокладывают сети и штукатурят, наверху ставят перегородки и делают плавающую стяжку, снаружи с тех же лесов заканчивают фасад. Лестницу монтируем одной из последних, после чистовых полов. Весь дом под ключ обычно сдаём через 9–12 месяцев после начала стройки.

Сколько стоит двухэтажный дом в Батуми

Двухэтажный дом под ключ среднего уровня считаем от 1 680 ₾ за м² общей площади, эконом от 1 200 ₾, премиум от 2 700 ₾. В цену среднего уровня входят коробка с монолитным межэтажным перекрытием, кровля, окна, инженерия, фасад и чистовая отделка. Лестница в неё не входит и идёт отдельной строкой, участок и проект тоже оплачиваются отдельно.

В смете двухэтажного дома есть строки, которых у одноэтажного нет, и одна, которая заметно больше. Монолитное перекрытие 200 мм стоит от 305 до 350 ₾ за м². Лестница на металлокаркасе с деревянными ступенями и ограждением под ключ обходится от 12 900 до 19 200 ₾ за всю лестницу, в зависимости от формы марша и материала ступеней. Заметно больше выходит фасад: мокрый фасад с материалом стоит от 205 до 250 ₾ за м², а наружных стен на метр пола здесь больше. Часть разницы двухэтажный дом отыгрывает на фундаменте и кровле, которые накрывают вдвое меньшее пятно.

Дороже выходят балконы и консоли, второй свет над гостиной, санузлы, разнесённые по плану, и вентилируемый фасад. Дешевле простой прямоугольный объём, санузлы в одной вертикали и прямая лестница. По плану и фото участка мы присылаем предварительную смету, а окончательную стоимость определяем по проекту, после выезда на участок и согласования сметы. В договоре у каждого этапа своя цена и свой срок.