კომერციული ფართის ყიდვა ბათუმში: ფართი ბიზნესისთვის და გასაქირავებლად

კომერციული ფართის ყიდვა ბათუმში შეიძლება საკუთარი ბიზნესისთვის ან გასაქირავებლად. ორივე შემთხვევაში ფართს ფანჯრიდან ხედით კი არ აფასებენ, არამედ იმით, რომელ ბიზნესს შეუძლია მასში მუშაობა: არის თუ არა გამწოვი, ეყოფა თუ არა სიმძლავრე, რამდენი ადამიანი გაივლის კართან ზამთარში. ფართებს კონკრეტული დანიშნულებით ვარჩევთ და ბემდე ვითვლით.

რა იყიდება კომერციულ უძრავ ქონებად

ყველაზე ხშირად ეს ახალი კორპუსების პირველი სართულების ფართებია: მაღაზიისთვის, კაფესთვის, სალონისთვის ან ოფისისთვის. არის ოფისები საქმიან შენობებში, ცალკე შენობები სასტუმრო სახლისთვის ან მინი-სასტუმროსთვის, ნომრები აპარტ-სასტუმროებში. ყოველი ფორმატი თავისი წესებით ცხოვრობს, და უნივერსალური ფართი, რომელიც ნებისმიერ ბიზნესს მოერგება, თითქმის არ არსებობს. ამიტომ ჯერ ვწყვეტთ, ვინ იმუშავებს მასში, და მხოლოდ შემდეგ ვეძებთ მისამართს.

ახალი კორპუსის პირველ სართულზე ფართს ხშირად „shell and core“ მდგომარეობაში ყიდიან: ბეტონი, ფანჯრები, კომუნიკაციების შესასვლელი. ბიზნესისთვის მოპირკეთება მყიდველზე ან მოიჯარეზეა. როგორ კეთდება ის და რას ტოვებს დეველოპერი, მოგიყვებით გვერდზე დეველოპერისგან მიღებული ფართის მოპირკეთება.

კომერციული ფართის ყიდვა ბათუმში: დანიშნულება დოკუმენტებით

პირველი, რასაც იურისტი უყურებს, ფართის დანიშნულებაა საჯარო რეესტრის ამონაწერში. თუ დოკუმენტებით ეს პირველ სართულზე საცხოვრებელი ბინაა, მასში კაფეს გახსნა შეიძლება ადვილი არ იყოს, ასეთი ფართის გადასახადები და მოთხოვნები კი სხვა იქნება. ვამოწმებთ, ვინ არის მესაკუთრე, ხომ არ არის იპოთეკა და ყადაღა, ემთხვევა თუ არა ფართობი ფაქტობრივს.

თუ ფართს კომპანია ყიდის, ფასი შეიძლება დღგ-ით იყოს, და მყიდველი კომპანიისთვის ეს ბუღალტრისთვის ცალკე კითხვაა. როგორ იწერება ფასი ხელშეკრულებაში და რა გადასახადები ჩნდება ყიდვისას, განხილულია გვერდზე გადასახადები უძრავი ქონების ყიდვისას.

ფართი ბიზნესისთვის: გამწოვი, სიმძლავრე, აბრა

რესტორანს სჭირდება გამწოვი არხი და მძლავრი ქსელი, მაღაზიას ვიტრინა და ადამიანების ნაკადი კართან, ოფისს სიჩუმე და ადგილი მანქანებისთვის. თუ ფართს გამწოვი არხი არ აქვს, კორპუსის წესები კი ფასადზე მილის გაყვანას კრძალავს, კაფე იქ არ გაიხსნება, რაც არ უნდა ღირდეს მეტრი.

ყიდვამდე ვუყურებთ შესასვლელის სიმძლავრეს და შეიძლება თუ არა მისი გაზრდა, შენობის წესებს აბრებისა და ვიტრინებისთვის, შესასვლელს მომწოდებლებისთვის, ადგილს ნაგვისთვის. ჭერის სიმაღლე და სვეტები დარბაზში იმასაც წყვეტს, დაეტევა თუ არა საჭირო აღჭურვილობა. სამედიცინო კაბინეტს, საბავშვო ცენტრს ან სილამაზის სალონს ფართისადმი თავისი მოთხოვნები შეიძლება ჰქონდეს, და მათ კონკრეტული ბიზნესისთვის ვამოწმებთ და არა ზოგადად.

მოიჯარე ყიდვამდე

თუ ფართს გასაქირავებლად ყიდულობენ, ჯობს წინასწარ გესმოდეთ, ვინ იქირავებს მას. ფართი მოქმედი მოიჯარით ძვირია, მაგრამ მაშინვე მოაქვს ფული. მაშინ ვკითხულობთ იჯარის ხელშეკრულებას: ვადას, ინდექსაციას, ვინ გააკეთა რემონტი და რა მდგომარეობაში დააბრუნებს ფართს, აქვს თუ არა მოიჯარეს ვადამდე გასვლის უფლება.

თუ მოიჯარე არ არის, ვუყურებთ, რომელი ბიზნესი მუშაობდა აქ ადრე და რატომ წავიდა. კომერციული ფართისთვის მოიჯარის მოძებნა თვიური ქირის 150–180% ღირს, კომერციული იჯარის ხელშეკრულება 660 ₾-დან. როგორ ვმართავთ ასეთ ობიექტებს, მოგიყვებით გვერდზე კომერციული უძრავი ქონების მართვა.

სეზონი და ქუჩა

ზღვასთან ზაფხულში ბევრი ხალხია, ზამთარში კი ბულვარი ცარიელდება, და კაფეები იქ სეზონური გრაფიკით მუშაობს. ცენტრსა და ქუჩებზე, სადაც მთელი წელი ცხოვრობენ, ნაკადი უფრო თანაბარია: აფთიაქი, საცხობი, სალონი ან ოფისი მთელი წელი მუშაობს. ამიტომ ერთსა და იმავე ფართს ზაფხულსა და ზამთარში შეიძლება ძალიან განსხვავებული ფული მოჰქონდეს.

ქუჩას სხვადასხვა დროს ვუყურებთ: სამუშაო დღის დილით, საღამოს, შაბათ-კვირას, თუ ყიდვა სასწრაფო არ არის, არასეზონზეც. ვითვლით, რამდენი თვე შეიძლება იდგეს ფართი ცარიელი მოიჯარეებს შორის, და ამ თვეებს გათვლაში ვდებთ. ფართი ქუჩიდან ცალკე შესასვლელით ჩვეულებრივ უფრო სწრაფად ქირავდება, ვიდრე ეზოდან ან საცხოვრებელი კორპუსის ჰოლიდან შესასვლელიანი.

გადასახადები და გათვლა

არასაცხოვრებელი ფართის გაქირავებიდან შემოსავალი სხვაგვარად იბეგრება, ვიდრე ბინის საცხოვრებლად გაქირავება: შეღავათიანი 5%-იანი განაკვეთი აქ არ გამოიყენება. გაყიდვისას გადასახადსა და ქონების გადასახადს კომერციული ობიექტისთვის თავისი წესებით ითვლიან, ამიტომ თქვენი შემთხვევისთვის სქემას საგადასახადო კონსულტანტთან ერთად ყიდვამდე ვარჩევთ. დაწვრილებით გვერდზე გადასახადები ქირიდან.

საინვესტიციო გათვლა ფართების შერჩევით 1 200 ₾-დან ღირს. მასშია ფასი, მოპირკეთება, თვეები მოიჯარის გარეშე, გადასახადები და შენახვის ხარჯები. შემოსავალს არ გპირდებით, არამედ კონკრეტული ფართის ციფრებს გაჩვენებთ.

რა ღირს კომერციული ფართის შერჩევა

შერჩევა ფიქსირებული ანაზღაურებით 5 400 ₾-დან ღირს. იურიდიული სისუფთავის შემოწმება 960 ₾-დან, საინვესტიციო გათვლა 1 200 ₾-დან, მოიჯარის მოძებნა თვიური ქირის 150–180%, კომერციული იჯარის ხელშეკრულება 660 ₾-დან.

საბოლოო ღირებულება ამოცანის განხილვისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ განისაზღვრება. რეესტრის მოსაკრებელი, ნოტარიუსის ტარიფი და გადასახადები ცალკე იხდება.