Строительство офисного здания в Батуми

Офисное здание мы проектируем так, чтобы через десять лет на этаже могла работать другая компания с другой планировкой. Поэтому главные решения касаются каркаса, ядра и сетей: где стоят колонны, где проходят шахты, сколько мощности и воздуха получает каждый этаж.

Сетка колонн и высота этажа

Свободная планировка держится на сетке колонн. Шаг подбирают конструктор и архитектор так, чтобы между колоннами без потерь вставали ряды столов, кабинеты и переговорные, а если внизу парковка, то и машиноместа. Перекрытия чаще делаем безбалочными: под ровной плитой воздуховод или кабельный лоток можно провести в любую сторону, не обходя балки. Сейсмическую нагрузку в такой схеме принимают стены ядра вместе с колоннами, их сечения и армирование задаёт расчёт конструктора.

Этаж офиса выше жилого. Под подвесным потолком идут воздуховоды, трассы кондиционеров и лотки, поэтому от плиты до плиты обычно закладываем 3,6–4 м, чтобы в офисе осталось около 3 м чистой высоты. Четыре таких этажа уже выше 12 м, и здание выходит в III класс сооружения. Что это меняет в изысканиях и разрешении, описано на странице о коммерческом строительстве.

Ядро: лестницы, лифт, санузлы и шахты

Лестницы, лифт, санузлы, шахты вентиляции и стояки собираем в одно ядро. Остальная площадь этажа остаётся свободной, её можно сдать одному арендатору целиком или разделить на два-три офиса с общим коридором от ядра. Число и ширину лестниц, противопожарные двери и пути эвакуации задаёт проект по правилам безопасности зданий, и место под них закладываем ещё на эскизе.

Лифт ставим в ядре рядом с лестницей, а кабину подбираем так, чтобы в неё входили кресло-коляска и тележка курьера. Вход в здание делаем без ступеней, а санузел для посетителей с ограниченной подвижностью закладываем хотя бы на первом этаже.

Вентиляция, кондиционирование и слаботочные сети

На этаже с плотной рассадкой одной открытой створки мало, поэтому свежий воздух подаёт приточно-вытяжная установка с рекуперацией: она возвращает часть тепла зимой и прохлады летом. Установки ставим на кровле или в техническом помещении этажа, воздуховоды поднимаем по шахтам ядра. Вентиляция коммерческих помещений с оборудованием и монтажом стоит от 205 до 300 ₾ за м². Шахты и стояки входят в формат shell & core, а сами установки считаем отдельно.

Холод чаще всего даёт мультизональная система: наружные блоки на кровле, а внутренние арендатор расставляет под свою планировку. Под фреоновые трассы оставляем место в шахте.

Слаботочные сети закладываем на уровне здания: два ввода интернета от разных провайдеров, вертикальный лоток в ядре, телекоммуникационный шкаф на каждом этаже, контроль доступа на входе и в лифте, видеонаблюдение по периметру. Пожарная сигнализация с пультом, датчиками и оповещением стоит от 17 до 24 ₾ за м². Розетки и сеть к рабочим местам делают уже при ремонте офиса под конкретную команду.

Фасад: солнце, ветер и обслуживание

Сплошное стекло летом перегревает этажи. Витражи на южную и западную стороны делаем со стеклом с солнцезащитным покрытием, добавляем вертикальные ламели или козырьки над окнами. Витражное остекление на алюминиевой стоечно-ригельной системе с монтажом стоит от 780 до 1 080 ₾ за м² фасада, поэтому торцы, лестницы и санузлы закрываем навесным фасадом с утеплителем: так дешевле и теплее. Чем он отличается от штукатурного, разобрано в сравнении вентфасада и мокрого фасада.

В каждом офисе оставляем хотя бы одну открывающуюся створку, на случай отключения света или ремонта вентиляции. Для мытья стёкол на кровле ставим анкеры под страховку или рельс под люльку, иначе фасад моют с автовышки.

Парковка у офисного здания

Сколько машиномест нужно, уточняем по правилам зоны до эскиза. Наземная стоянка дешевле всего, но съедает участок. Частый компромисс у нас: открытая парковка на первом этаже под зданием, на колоннах той же сетки. Она дешевле подземной, а офисы начинаются со второго этажа, подальше от уличного шума. Этаж на одних колоннах при землетрясении гибче верхних, поэтому стены ядра доводим до фундамента, а колонны этого этажа конструктор считает отдельно.

Вместе с парковкой рисуем въезд, место для курьеров и стоянку для велосипедов. Под зарядку электромобилей оставляем кабель-канал и запас мощности в щите парковки: дешевле заложить это сейчас, чем тянуть линии по готовому потолку.

Сколько стоит строительство офисного здания в Батуми

Офисное здание в формате shell & core стоит от 1 530 до 1 920 ₾ за м². В цену входят каркас, фасад с остеклением, кровля, лестницы, лифт, вводы сетей и стояки на этажи. Отделку офисов делает арендатор, или мы делаем её по отдельной смете: из shell and core под ключ она стоит от 990 до 1 320 ₾ за м². Как идёт этот этап, описано на странице об отделке помещения из shell and core. Здание под ключ с отделкой открытых офисов, без мебели, стоит от 2 520 ₾ за м².

Цену поднимают подземный этаж, сплошное остекление и большое ядро на два лифта, снижают компактный этаж и простой фасад. Предварительную смету по фото участка и эскизу присылаем в течение 24 часов в рабочие дни. Окончательная стоимость определяется по проекту, после выезда на участок и согласования сметы. Если планировку типового этажа хочется проверить заранее, её делают в рамках дизайна офиса.