Налог при продаже квартиры в Грузии: два года, 5 % с разницы и декларация

Налог при продаже квартиры в Грузии считают до выхода на рынок, а не у нотариуса. От него зависит минимальная цена, на которую имеет смысл соглашаться, и иногда то, стоит ли продавать сейчас или подождать несколько месяцев. Считаем налог по вашим документам, собираем то, что его законно уменьшает, и напоминаем о декларации после сделки.

Налог при продаже квартиры в Грузии: главное правило

Если вы владели жильём больше двух лет, при продаже налога нет. Правило одинаковое для граждан Грузии и иностранцев, резидентов и нерезидентов. Поэтому первое, что смотрим, — дата, с которой считается владение, и сколько осталось до двух лет.

Если до двух лет осталось несколько месяцев, иногда выгоднее подождать с основной сделкой: подписать предварительный договор с задатком сейчас, а основной после истечения срока. Это решают вместе с налоговым консультантом, потому что налоговая смотрит на суть сделки, а не только на даты. Покупатель при этом должен согласиться ждать, и это условие тоже записывают в договор.

Если прошло меньше двух лет: 5 % с разницы

При меньшем сроке владения жилой квартиры платят 5 % с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Подтверждённые расходы на ремонт добавляют к цене покупки, и разница становится меньше: так разъяснило Министерство финансов Грузии 14 мая 2026 года.

Без договоров и чеков за ремонт та же продажа дала бы разницу 60 000 лари и налог 3 000 лари. Поэтому договоры с подрядчиком, акты и чеки храните с первого дня: восстановить их через год трудно.

Коммерция, земля и гостиничные номера: 20 %

Для коммерческих помещений и голой земли действует ставка нежилой недвижимости, 20 %. Номер, который работает в гостиничном бизнесе, могут обложить так же, даже если его продают как квартиру. Это проверяем с налоговым консультантом по документам и тому, как номер использовался.

Регулярную перепродажу налоговая может посчитать предпринимательской деятельностью, и тогда льготы для жилья не действуют. Если вы покупаете и продаёте несколько квартир в год, схему обсуждаем с консультантом заранее.

Если квартиру сдавали

Квартира, которую сдавали для проживания, по данным налоговых консультантов, льготу после двух лет не теряет. Иначе с объектом, который использовали в экономической деятельности, например сдавали под офис или магазин: льгота может не действовать даже после двух лет владения. Для посуточной сдачи единого толкования нет, поэтому такой случай разбираем с налоговым консультантом до продажи.

Налоги с самой аренды считаются отдельно, о них рассказываем на странице о налогах с аренды. Ежегодный налог на имущество тоже отдельная история, подробнее на странице о налоге на имущество.

Декларация и срок оплаты

С 1 января 2024 года физическое лицо, которое продало недвижимость вне предпринимательской деятельности и получило доход, по данным консультантов, подаёт декларацию до 15-го числа месяца, следующего за продажей, и в тот же срок платит налог. Правило касается и нерезидентов.

За опоздание налоговая начисляет штраф и пеню за каждый день, поэтому дату сделки и подачу декларации планируем вместе. Если вы продаёте удалённо, декларацию может подать ваш представитель или бухгалтер, подробнее на странице о продаже по доверенности.

Как законно уменьшить налог

Законных способов немного, и все они про документы. Подтверждённые расходы на ремонт уменьшают разницу. Цена покупки должна быть видна из договора и платёжных документов, а не только из слов. Если квартиру покупали на стройке, с какой даты считать два года, решаем с налоговым консультантом по договору и регистрации.

Заниженная цена в договоре налог не уменьшает, а создаёт риски для вас и покупателя: при проверке налоговая может пересчитать налог по рыночной стоимости, а покупателю такая цена мешает получить ВНЖ и ипотеку. Как покупатель смотрит на налоги со своей стороны, разобрано на странице о налогах при покупке.

Сколько стоит расчёт налога

Расчёт налога при продаже со списком подтверждающих документов стоит от 240 ₾. Консультация юриста по недвижимости до часа от 155 ₾, отчёт аккредитованного оценщика от 330 ₾, подготовка договора купли-продажи с переводом от 660 ₾. Если продажу ведём мы, расчёт налога входит в работу по продаже.

Окончательная стоимость определяется после разбора ваших документов и согласования объёма работ. Сам налог, услуги бухгалтера по декларации, тариф нотариуса и сбор реестра оплачиваются отдельно.