Купить квартиру с ремонтом в Батуми: что проверить под отделкой
Квартира с ремонтом в Батуми экономит месяцы: въехать или принять первого гостя можно вскоре после сделки. Но под словом «ремонт» продают и отделку застройщика по договору, и ремонт прежнего владельца, и свежую покраску под продажу. Подбираем такие квартиры под вашу задачу, инженер проверяет то, что спрятано под отделкой, юрист документы, и вы знаете, за что платите в цене квартиры.
Особенности района
Квартиры с отделкой от застройщика чаще всего продают в новых домах у моря, на Новом бульваре и улице Химшиашвили, где их сразу готовят под сдачу. Если в доме уже прошла хотя бы одна зима, смотрим соседние квартиры: слабые места у одинаковой отделки обычно одни и те же.
В центре и Старом городе с ремонтом продают в основном вторичку. За свежей отделкой там могут стоять старые стояки и проводка, ровесники дома, а в домах постарше ещё и деревянные перекрытия. Под новым полом их не видно, поэтому смотрим подвал, подъезд и состояние дома целиком.
Влажность и соль у моря быстро проявляют огрехи: темнеют швы в душе, вздувается ламинат у балконной двери, ржавеет крепёж наружных блоков. Квартиру, которая пережила зиму, проверить проще, чем отремонтированную этой весной.
Подберём варианты под ваш запрос
Сейчас в открытом каталоге нет объектов под эти условия. Часть предложений приходит к нам до публикации: оставьте запрос, и мы пришлём подборку в мессенджер.
Купить квартиру с ремонтом в Батуми выгодно, когда время дороже денег: въехать или выставить квартиру на бронирование можно вскоре после сделки, а свой ремонт из каркаса занимает несколько месяцев. Но за ремонт вы платите в цене квартиры, поэтому его стоит проверить так же внимательно, как документы.
Купить квартиру с ремонтом в Батуми: когда это оправдано
Готовый ремонт выручает, если квартира нужна к сезону, если вы живёте за границей и не хотите вести стройку издалека, или если переезжаете с семьёй и жить нужно сразу. Для посуточной сдачи разница особенно заметна: квартира, купленная весной с ремонтом, может принять первых гостей уже летом.
Есть и денежный довод. Квартиру из каркаса покупают дешевле, но ремонт приходится оплачивать в первые месяцы после сделки. С готовым ремонтом вся сумма сидит в цене квартиры, а значит, попадает в рассрочку застройщика или в оценку, на которую смотрит банк.
Невыгодно платить за ремонт, который вы всё равно переделаете. Если вам не нравится планировка, кухня или санузел, считайте цену квартиры так, будто ремонта нет, и добавляйте свою смету. Ремонт, сделанный под чужой вкус, покупатель ценит меньше, чем продавец.
Отделка от застройщика: проверяем по договору
В новых домах квартиры с ремонтом часто продаёт сам застройщик. Состав такой отделки записан в договоре или спецификации к нему: материалы, сантехника, двери, кухня, кондиционеры. При приёмке инженер сверяет квартиру с этим списком, и всё, что не совпадает или сделано плохо, попадает в акт.
Отделку делают сразу на много квартир, и ошибки у соседних квартир обычно одинаковые: щели у плинтусов, шов в душе без гидроизоляции, розетки у кухонной мойки. Если застройщик не исправил замечания, доработку можно поручить нам, подробнее на странице о доработке ремонта от застройщика.
Ремонт прежнего владельца: возраст и история
Во вторичке ремонт делал продавец, и первое, что выясняем, — когда и кто. Ремонт пятилетней давности в квартире, где жили круглый год, честнее свежего: его слабые места уже видны. Ремонт, сделанный за месяц до продажи, проверяем строже, под новой краской может оказаться что угодно.
У продавца просим фото скрытых работ, договор с подрядчиком и чеки на технику. Гарантия подрядчика обычно оформлена на прежнего владельца, поэтому смотрим, переходит ли она к вам. Как инженер проверяет чужой ремонт без вскрытия, разобрано в сравнении ремонта до покупки и после.
Перепланировка под свежим ремонтом
В квартирах с ремонтом часто встречаются перепланировки: объединённая с комнатой лоджия, кухня, перенесённая в гостиную, снесённая стена. Перегородки можно переносить без разрешения, если несущие стены, плиты и колонны не тронуты. Работы с несущими конструкциями делают только по проекту и разрешению, и если их не было, проблему вы покупаете вместе с квартирой.
Поэтому сравниваем фактическую планировку с планом из реестра или проекта дома. Инженер смотрит, какие стены убраны и не было ли среди них несущих, а юрист сверяет площадь в выписке с тем, что получилось после объединения балкона. Как такие изменения оформляют правильно, рассказываем на странице о проекте перепланировки.
Мебель, техника и опись
«С ремонтом» и «с мебелью» — разные вещи, и в объявлении их часто смешивают. Что остаётся в квартире, записываем в опись к договору: мебель, техника, кондиционеры, шторы, посуда. Без описи на подписании может оказаться, что телевизор и посудомойка уехали с продавцом.
Технику смотрим включённой: кондиционеры на холод и на обогрев, бойлер, плиту, стиральную машину. У моря наружные блоки кондиционеров и их крепления ржавеют быстрее, их состояние тоже часть цены.
Квартира с ремонтом под сдачу
Даже хороший ремонт перед сдачей обычно требует доработки: замки с кодом, запас белья, мелочи для кухни, фото для объявлений. Это недели, а не месяцы, и их стоит заложить до сезона. Что нужно сделать перед первыми гостями, описано на странице о подготовке квартиры к сдаче.
Если квартиру уже сдавали, просим у продавца историю: отзывы, загрузку по месяцам, расходы на обслуживание. Отзывы на площадках к новому владельцу не переходят, но по ним видно, на что жаловались гости.
Сколько стоит проверка квартиры с ремонтом
Техническая проверка квартиры перед покупкой, с влагомером, осмотром щитка, труб и вентиляции и отчётом с фото, стоит от 480 ₾. Проверка юридической чистоты от 960 ₾. Приёмка квартиры с отделкой у застройщика от 480 ₾ за объект, а доработка отделки от застройщика, если замечания остались, от 150 ₾ за м².
Подбор квартиры с ремонтом при фиксированной оплате от 5 400 ₾. Окончательная стоимость определяется после осмотра и согласования объёма работ.
Вопросы и ответы
Сколько стоит проверка квартиры с ремонтом перед покупкой?
Техническая проверка инженером стоит от 480 ₾. В неё входят влагомер на наружных стенах и у санузла, осмотр щитка, труб под раковиной, вентиляции, окон и техники, а в конце отчёт с фото и списком того, что придётся исправить.
Проверка юридической чистоты стоит от 960 ₾. По отчёту инженера можно торговаться: предварительную смету исправлений присылаем в течение 24 часов в рабочие дни. Окончательная стоимость работ определяется после осмотра и согласования объёма.
Переходит ли гарантия на ремонт к новому владельцу?
Зависит от того, кто и как её давал. Гарантия подрядчика обычно оформлена в договоре с прежним владельцем, и переходит ли она к вам, решает текст этого договора. Попросите его у продавца вместе с гарантийными условиями и фото скрытых работ.
Если отделку делал застройщик, его обязательства по качеству записаны в договоре купли-продажи, поэтому замечания стоит фиксировать в акте при приёмке. Если ремонт или доработку после покупки делаем мы, на наши работы действует гарантия 2 года, на скрытые коммуникации 5 лет.
Как понять, сколько стоит ремонт в цене квартиры?
Сравните квартиру с похожими в том же доме или районе без ремонта и добавьте к их цене смету своего ремонта и мебели. Разница покажет, сколько продавец просит за готовую отделку и сэкономленное время.
Если ремонт придётся частично переделывать, его ценность меньше. Мы считаем предварительную смету по фото и плану в течение 24 часов в рабочие дни, а точную после осмотра, и с ней понятно, переплачиваете вы или нет.
Можно ли переделать часть ремонта после покупки?
Да, чаще всего переделывают санузел, кухню и электрику, остальное освежают. Если планируете переделку, лучше знать её объём до сделки: тогда вы торгуетесь с цифрами в руках и сразу видите срок, к которому квартира будет готова.
Переделку санузла или кухни в доме с соседями согласуем с правилами дома: часы шумных работ, вывоз мусора, защита лифта. Когда меняются трубы и проводка в стенах, на них действует наша гарантия 5 лет.
Стоит ли покупать квартиру с ремонтом, если я живу за границей?
Часто это самый спокойный вариант: не нужно вести ремонт издалека, а квартиру можно сдать или заселить почти сразу. Риск в другом: вы не видите ремонт своими глазами, и фото из объявления многое скрывают.
Поэтому осмотр делаем мы: инженер снимает видео, проверяет стены влагомером и присылает отчёт с фото. Сделку можно провести по доверенности, а после покупки та же команда подготовит квартиру к сдаче и возьмёт её в управление.