Махинджаури: дома на склонах с видом на Батуми, стройка, ремонт и сдача
Махинджаури — бывший курортный посёлок к северу от Батуми, сейчас в черте города. Дома поднимаются от моря на холмы, и почти отовсюду видна бухта и Батуми. У дороги и моря стоят новые комплексы, на склонах частные и гостевые дома. Покупают ради вида и тишины, летом сдают гостям. Мы строим дома на склонах, проверяем документы и конструкции, ремонтируем и управляем сдачей.
Застройка
У прибрежной дороги и моря стоят новые жилые комплексы, обычно ниже батумских высоток. Выше по склонам частные дома, гостевые дома и старые дачи, многие достроены в несколько этапов, этаж за этажом. Встречаются и старые дома с изношенными сетями.
Квартиры в комплексах продают в каркасе и с ремонтом, дома чаще с участком и террасами. Гостевых домов здесь больше, чем в городе, и документы у них проверяем особенно внимательно.
Рельеф, море и грунты
Махинджаури поднимается от узкой прибрежной полосы на крутые холмы. Дороги к части домов узкие и крутые, почти на каждом участке нужны подпорные стены и дренаж. Пляж галечный, вдоль берега идёт железная дорога.
Дождей здесь много, и вода с верхних участков стекает на нижние, поэтому отвод воды проектируем для всего склона, а не только для своего дома. Аджария сейсмически активна, а дома, которые достраивали этажами, проверяет конструктор.
Инфраструктура
До центра Батуми около пяти километров по прибрежной дороге, по ней ходят маршрутки и автобусы. Железнодорожная станция Махинджаури до 2015 года была главной станцией Батуми.
Магазины, аптеки и кафе есть у дороги и у моря, а школ, поликлиник и крупных супермаркетов меньше, чем в городе. Для жизни на склоне почти всегда нужна машина, а парковка у дома на склоне бывает отдельной задачей стройки.
Махинджаури — бывший курортный посёлок к северу от Батуми, который сейчас входит в черту города. Дома здесь поднимаются от моря на холмы, и почти отовсюду видна бухта с силуэтом Батуми. Ниже о том, что здесь покупают, что проверить у дома на склоне и как его сдавать.
Махинджаури: вид на бухту и склоны
Покупают здесь ради вида и тишины: квартиры в новых комплексах у дороги и моря, частные дома на склонах, гостевые дома и участки под свой дом. Летом сюда едут отдыхающие, которым нужен пляж без толп и вид на город. Жить круглый год сюда переезжают семьи с машиной, которым важны простор и тишина, а город в нескольких километрах.
Вид здесь работает в обе стороны: из окон видна бухта и огни Батуми ночью, а сами дома хорошо видны с моря и из города. Поэтому форму дома, террасы и цвет фасада на видовом участке продумываем так же внимательно, как планировку.
Курортом Махинджаури стал ещё в начале XX века благодаря мягкому климату и серным источникам, и часть старых дач сохранилась. Рядом начинается Зелёный мыс с ботаническим садом, о нём на странице о Зелёном мысе.
Дом на склоне у моря
Участки здесь в основном на склоне, и это определяет стройку: подпорные стены, дренаж, лестницы и подъезд для машины. До покупки смотрим дорогу, уклон, грунт и сети, а дом проектируем так, чтобы вид был из всех главных комнат, а вода с верхних участков уходила мимо. Если участок ниже дороги, дом часто ставят так, что вход с дороги ведёт на верхний этаж, а спальни ниже, с видом на море: так меньше подпорных стен, и вид есть у всех комнат. Как мы строим дома у моря, описано на странице о домах у моря.
Гостевые дома и документы
В Махинджаури много гостевых домов, и многие из них достраивали этаж за этажом. Комнаты на таких этажах работают, но на бумаге их нет, и продать или заложить такой дом сложно. Перед покупкой сверяем выписку Публичного реестра с тем, что стоит на участке, а конструктор смотрит, как новые этажи опираются на старые. Как такие постройки оформляют, рассказано на странице об узаконивании построек.
Новые комплексы у моря
У дороги и у моря в Махинджаури строят новые жилые комплексы, обычно ниже батумских высоток. Квартиры в них дешевле, чем на Новом бульваре, а вид на бухту бывает лучше. Если дом строится, проверяем застройщика, разрешение и сроки, а при приёмке окна, балконы и гидроизоляцию: дома на берегу открыты ветру и дождю. Между комплексами и пляжем часто проходят прибрежная дорога и железная дорога, поэтому смотрим, куда выходят окна спальни. О покупке в новых домах рассказано на странице о квартирах в новостройках.
Сдача летом и зимой
Летом дома и квартиры в Махинджаури сдаются отдыхающим, которым нужен вид и спокойный пляж. Сезон короче, чем в центре Батуми, а зимой гостей мало, и дома с садом лучше сдавать надолго или закрывать под присмотр. В объявлении пишем, есть ли парковка, сколько идти до пляжа и где останавливаются маршрутки: дом высоко на склоне без машины гостю неудобен, и лучше сказать об этом заранее. Как мы ведём посуточную сдачу, описано на странице о посуточной сдаче под управлением.
Вопросы и ответы
Махинджаури — это Батуми или отдельный посёлок?
Раньше Махинджаури был отдельным посёлком, а сейчас входит в черту Батуми. Поэтому разрешение на строительство частного дома здесь обычно выдаёт мэрия Батуми. По духу это всё ещё отдельное место: склоны, частные дома, гостевые дома и вид на город со стороны бухты.
Что проверить у гостевого дома в Махинджаури перед покупкой?
Совпадает ли то, что стоит на участке, с выпиской Публичного реестра: многие дома здесь достраивали этажами без разрешения. Конструктор смотрит фундамент, перекрытия и то, как новые этажи опираются на старые. Ещё проверяем подъезд, сети, отвод воды со склона и цифры продавца по бронированиям за год.
Удобно ли жить в Махинджаури без машины?
У дороги и моря можно: маршрутки ходят в Батуми, магазины рядом. Если дом выше по склону, без машины трудно: подъёмы крутые, а школы и поликлиники в основном в городе. Для постоянной жизни выбираем дом ближе к дороге, а для летнего отдыха можно подняться выше ради вида.
Хорошо ли сдаётся жильё в Махинджаури летом?
Летом спрос есть у отдыхающих, которым нужен вид на бухту и спокойный пляж, особенно у семей на машине. Сезон короче, чем в центре Батуми, и зимой гостей мало. Квартиры у моря сдают посуточно летом и надолго зимой, а дома с садом летом гостям, а зимой держат под присмотром.
Расскажите о задаче, а мы посчитаем сроки и бюджет
Ответим в течение часа в рабочее время. Можно написать в мессенджер или оставить заявку: перезвоним, уточним детали и предложим следующий шаг.
Пн–Пт 10:00–19:00, Сб 11:00–16:00