ბინა განვადებით ბათუმში: კორპუსი, ხელშეკრულება და სრული ფასი

ბინა განვადებით ბათუმში თითქმის ყოველთვის ახალი კორპუსი და პირდაპირ დეველოპერთან დადებული ხელშეკრულებაა. უპროცენტო განვადებას აქ ბევრი იძლევა, მაგრამ პირველადი შენატანი, ვადა, გრაფიკი და ვალუტა თითოეულს თავისი აქვს. თავად ხელშეკრულება და მისი წყალქვეშა ქვები განხილულია გვერდზე დეველოპერის განვადება, აქ კი იმაზეა, როგორ ავირჩიოთ ბინა, რომლის საფასურსაც წლების განმავლობაში გადაიხდით.

რომელ ბინებს ყიდიან განვადებით

განვადებით ძირითადად მშენებარე კორპუსების ბინებს ყიდიან: დეველოპერი მშენებლობას მყიდველების ფულით აფინანსებს, და გადახდის გრაფიკი ხშირად ჩაბარებამდე გრძელდება. ჩაბარებულ კორპუსებშიც გვხვდება განვადება, მაგრამ უფრო იშვიათად და მოკლე ვადით, ჩვეულებრივ მაშინ, როცა დეველოპერს გაუყიდავი ბინები დარჩა.

მეორადი ბინის კერძო გამყიდველი, როგორც წესი, მთელ თანხას გარიგებისას ელოდება. თუ განვადება სწორედ მზა ბინაზე გჭირდებათ, მას საბანკო სესხს ვადარებთ, დაწვრილებით შედარებაში შიდა განვადება თუ იპოთეკა.

ბინა განვადებით ბათუმში: ვირჩევთ კორპუსს და არა გრაფიკს

მოსახერხებელი გრაფიკის მომგებიან შენაძენად მიღება ადვილია. მაგრამ კონკრეტულ კორპუსში იხდით, და თუ მას დაგვიანებით ან პრობლემებით ჩააბარებენ, ნულოვანი პროცენტი ამას ვერ გამოასწორებს. ამიტომ ჯერ დეველოპერს ვამოწმებთ: მის ჩაბარებულ კორპუსებს, მშენებარე ნაკვეთს, ნებართვას და იმას, ემთხვევა თუ არა სამუშაოების ტემპი ხელშეკრულების გრაფიკს.

ცალკე ვუყურებთ, როგორ არის გადახდები მოწყობილი. მიბმულია თუ არა გრაფიკი მშენებლობის ეტაპებზე თუ მხოლოდ თარიღებზე, რა მოხდება, თუ მშენებლობა ჩამორჩება, გადახდები კი არა. განვადების ჩვეულებრივ სქემაში ესქროუ არ არის, ფული პირდაპირ დეველოპერს მიდის, ამიტომ ყველაფერი მის საიმედოობაზეა დამოკიდებული.

განვადებით ბინის სრული ფასი

ნულოვანი პროცენტი არ ნიშნავს, რომ განვადება უფასოა. შეადარეთ ფასი სრული გადახდისას და ფასი განვადებით: სხვაობა მისი ღირებულებაა. ფასს დაუმატეთ კარკასის რემონტი, ავეჯი, ტექნიკა და ჩაბარების შემდეგ უშემოსავლო თვეები, სანამ ეს ყველაფერი კეთდება.

ვალუტაც მნიშვნელოვანია. თუ შემოსავალი ერთ ვალუტაში გაქვთ, ხელშეკრულებით გადახდები კი მეორეში, კურსმა შეიძლება ბინა გადახდის წლებში გააძვიროს. ამას გათვლაში ისევე ვწერთ, როგორც ფასს. იკითხეთ ჩაბარების შემდეგ გადახდებზეც: გაზისა და მრიცხველების მიერთება, მომსახურების საფასური პირველივე თვიდან, თუნდაც ჯერ არ შესახლებულიყავით.

თუ გეგმები შეიცვლება

გადახდის წლებში ყველაფერი შეიძლება მოხდეს: გადასვლა, სხვა გეგმები, დროებითი ფინანსური სირთულეები. ამიტომ ხელმოწერამდე ვუყურებთ, რა ხდება გადახდის დაგვიანებისას: პირგასამტეხლო, ვადა, რომლის შემდეგაც დეველოპერს ხელშეკრულების შეწყვეტა შეუძლია, და ფულის რა ნაწილი ბრუნდება მაშინ. თუ დეველოპერი პირგასამტეხლოს თქვენგან იღებს, ასეთივე უნდა იყოს მისი მხრიდან ჩაბარების დაგვიანებაზეც.

ბევრი განვადებით ყიდულობს, რომ ბინა კორპუსის ჩაბარებამდე გაყიდოს. ეს მხოლოდ მაშინ შეიძლება, თუ ხელშეკრულება უფლების დათმობას იძლევა: ვინ იძლევა თანხმობას, არის თუ არა საფასური დეველოპერისთვის, როგორ გადადის უკვე შეტანილი გადახდები. თუ ხელშეკრულებაში უფლების დათმობა არ არის, ბინის გაყიდვა სრულ გადახდამდე და რეგისტრაციამდე რთული იქნება.

გადახდები საზღვარგარეთიდან

თუ საზღვარგარეთ ცხოვრობთ, გრაფიკით ყოველი გადახდა საერთაშორისო გადარიცხვაა. ბანკმა შეიძლება ფულის წარმოშობის დოკუმენტები მოითხოვოს, გადარიცხვა რამდენიმე დღით შეიძლება დაგვიანდეს, ბანკების საკომისიოები კი წლების განმავლობაში გროვდება. ამიტომ გადახდას ვადის მარაგით ვგზავნით და ყველა დადასტურებას ვინახავთ: ისინი უფლების რეგისტრაციისას და გაყიდვისას დაგჭირდებათ. გადარიცხვებზე დაწვრილებით გვერდზე ფულის გადარიცხვა ბინის საყიდლად.

მოსახერხებელია ქართულ ბანკში ანგარიშის გახსნა და მასზე წინასწარ გადარიცხვა. მისი გახსნა ბინადრობის ნებართვისა და ადგილობრივი მისამართის გარეშე შეიძლება, დეველოპერს კი შემდეგ უკვე ქვეყნის შიგნით უხდით, საერთაშორისო გადარიცხვის დაგვიანების გარეშე.

რემონტი და გაშვება ჩაბარების შემდეგ

სანამ გრაფიკით იხდით, შემდეგი ნაბიჯის მოსამზადებლად დრო გაქვთ. კორპუსის ჩაბარებამდე რამდენიმე თვით ადრე შეიძლება ხელშეკრულების გეგმით რემონტის დიზაინ-პროექტისა და ხარჯთაღრიცხვის გაკეთება, მასალებისა და ავეჯის შერჩევა. მაშინ მიღებისთანავე რემონტი იწყება და არა მისი დაგეგმვა, ბინა კი უფრო ადრე დაგიწყებთ მომსახურებას ან შემოსავლის მოტანას.

ბინის მიღება დეველოპერისგან ჯობს ინჟინერთან ერთად: კარკასზე ყველა შენიშვნას აქტში ვწერთ, და დეველოპერი მათ გადაცემის ხელმოწერამდე ასწორებს. როგორ კეთდება რემონტი ახალ კორპუსში, აღწერილია გვერდზე ახალ კორპუსში ბინის რემონტი.

რა ღირს განვადებით ბინის შემოწმება

განვადების ხელშეკრულების შემოწმება 660 ₾-დან ღირს, დეველოპერის შემოწმება, კომპანიით, ნაკვეთით, ნებართვით, სასამართლო დავებითა და ჩაბარებული კორპუსებით, 1 200 ₾-დან. ბინის მიღება ინჟინერთან ერთად ჩაბარებისას 480 ₾-დან ერთ ობიექტზე. თუ განვადების საბანკო სესხთან შედარება გსურთ, ბანკის შერჩევა და იპოთეკის თანხლება 840 ₾-დან ღირს.

თუ ყიდვას მთლიანად ჩვენ ვატარებთ, ვმუშაობთ როგორც მყიდველის აგენტი ბინის ფასის 2–3%-ად. საბოლოო ღირებულება პროექტის განხილვისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ განისაზღვრება.