ინვესტიცია მშენებარე სახლებში ბათუმში: ვადა შემოსავლამდე, დათმობა და რისკები

ინვესტიცია მშენებარე სახლებში ბათუმში საწყისი ფასითა და უპროცენტო განვადებით იზიდავს. მაგრამ პირველ შენატანსა და პირველ შემოსავალს შორის წლები გადის: მშენებლობა, კორპუსის ჩაბარება, მიღება, რემონტი, ავეჯი. ინვესტიციას თვეების მიხედვით ვითვლით პირველ სტუმრამდე ან გაყიდვამდე და დეველოპერსა და ხელშეკრულებას პირველ გადახდამდე ვამოწმებთ.

ინვესტიცია მშენებარე სახლებში ბათუმში: რაზე შოულობენ

გზა ორია. პირველი ფასის ზრდაა ჩაბარებისთვის: ბინას უფლების დათმობით ყიდიან ჩაბარებამდე ან მაშინვე მის შემდეგ. მეორე ჩაბარების შემდეგ გაქირავებაა: ბინას მზადყოფნამდე მიიყვანენ და დღიურად ან დიდი ხნით აქირავებენ. ინვესტორი ხშირად პირველ გზას გეგმავს, მეორეზე კი მიდის, რადგან დროზე გაყიდვა ვერ მოხერხდა.

ჩაბარებისთვის ფასის ზრდას არავინ იძლევა გარანტიას. ის ბაზარზე, დეველოპერზე და იმაზეა დამოკიდებული, რამდენი მსგავსი ბინა გამოვა გასაყიდად თქვენსასთან ერთდროულად. ამიტომ ორივე გზას წინასწარ ვითვლით.

საწყისი ფასი და განვადება

ადრეულ სტადიაზე დეველოპერები უფრო იაფად ყიდიან და ხშირად უპროცენტო განვადებას იძლევიან. განვადების ფასს სრული გადახდის ფასს ვადარებთ: ფულიანი ინვესტორისთვის სხვაობა შეიძლება შესამჩნევი იყოს, და მისი ცოდნა ვაჭრობამდე სასარგებლოა.

განვადების ჩვეულებრივ სქემაში ესქროუ არ არის, გადახდები პირდაპირ დეველოპერთან მიდის. სრულ გადახდამდე ბინა მასთან რჩება, უფლება კი თქვენზე ხელშეკრულების პირობებით რეგისტრირდება. როგორ არის მოწყობილი განვადება და რა შევამოწმოთ მასში, მოგიყვებით გვერდზე დეველოპერის განვადების შესახებ.

რამდენ ხანს უნდა ველოდოთ პირველ შემოსავალს

თვეების მიხედვით ვითვლით: რამდენი დარჩა ჩაბარებამდე ხელშეკრულებით და მშენებლობის რეალური ტემპით, რამდენ ხანს გასტანს მიღება და რემონტი, როდის ჩამოვა ავეჯი და გაიმართება პირველი ფოტოგადაღება. თუ ბინას თეთრ კარკასში აბარებენ, სრული რემონტი 570 ₾-დან ღირს მ²-ზე, და ეს ინვესტიციის შესამჩნევი ნაწილია. თუ განვადებით ყიდულობთ, აქვე შედის გადახდების გრაფიკი: ფულის ნაწილი დეველოპერთან ბინის გაჩენამდე მიდის, ბოლო შენატანი კი ხშირად ჩაბარების თვეებზე მოდის.

მთელი ამ დროის განმავლობაში ფული მხოლოდ ფასის ზრდაზე მუშაობს, თუ ის იქნება. ბინის მიღება დეველოპერისგან დეფექტების აქტით 480 ₾-დან ღირს, და ამის გაკეთება ჩაბარების აქტზე ხელმოწერამდე ღირს და არა პირველი წვიმის შემდეგ. რა იცვლება ახალაშენებული ბინების რემონტში, მოგიყვებით გვერდზე ახალაშენებულ კორპუსში ბინის რემონტის შესახებ.

უფლების დათმობა ჩაბარებამდე

თუ გეგმა ბინის ჩაბარებამდე გაყიდვაა, დათმობის პირობებს პირველ შენატანამდე ვკითხულობთ. საჭიროა თუ არა დეველოპერის თანხმობა, რამდენს იღებს ის ამისთვის, შეიძლება თუ არა სრულ გადახდამდე გაყიდვა. გადასახადი უფლების დათმობისას შეიძლება სხვაგვარად ითვლებოდეს, ვიდრე ბინის გაყიდვისას, და მას წინასწარ საგადასახადო კონსულტანტთან ერთად ვამოწმებთ.

დათმობისას კონკურენციას ხშირად თავად დეველოპერი ქმნის: ის იმავე კორპუსში მსგავსი ბინების გაყიდვას აგრძელებს, ზოგჯერ თქვენსაზე დაბალ ფასად. მყიდველი შეადარებს. ისიც მშენებლობის რისკებს ითვლის, ამიტომ დათმობის ფასი ჩვეულებრივ ახლოს ჩაბარებულ კორპუსში მზა ბინის ფასზე დაბალია.

როცა კორპუსს აბარებენ

ზღვასთან ახალ კორპუსში ბევრი ბინა ინვესტორებმა იყიდეს, და ჩაბარების შემდეგ ისინი ერთდროულად გამოდიან გასაქირავებლად და გასაყიდად. პირველ სეზონებში ქირა და ფასები ზეწოლის ქვეშაა, სანამ ბაზარი შეთავაზებას არ შეითვისებს.

ამიტომ ვარჩევთ ბინას, რომელიც გამოირჩევა: იშვიათი გეგმარება, კარგი სართული, ხედი, რომელსაც არ დაკეტავენ. და ჩაბარების შემდეგ პირველ სეზონს შემდეგებზე უფრო ფრთხილად ვითვლით.

დეველოპერი და ხელშეკრულება

დეველოპერს დოკუმენტებითა და ჩაბარებული კორპუსებით ვამოწმებთ: კომპანია, ნაკვეთი, ნებართვა, დავები, როგორ გადაიტანეს წინა კორპუსებმა რამდენიმე ზამთარი. დეველოპერის შემოწმება 1 200 ₾-დან ღირს, დაწვრილებით გვერდზე დეველოპერის შემოწმების შესახებ.

ხელშეკრულებაში ვუყურებთ გადახდების გრაფიკს, ჩაბარების ვადასა და დაგვიანების პირგასამტეხლოს, ბინის მდგომარეობას ჩაბარებისას, დათმობისა და შეწყვეტის პირობებს. განვადების ხელშეკრულების შემოწმება 660 ₾-დან ღირს. ცალკე ვუყურებთ, რა უნდა გააკეთოს დეველოპერმა ჩაბარებისთვის: სადარბაზოები, ლიფტები, ეზო, ქსელების მიერთება. კორპუსი ლიფტის გარეშე ან დაუმთავრებელი ეზოთი სტუმრებსაც აფრთხობს და მყიდველებსაც.

თუ მშენებლობა იგვიანებს

ჩაბარების დაგვიანება მშენებლობის ყველაზე ხშირი რისკია. რა მოხდება ამ შემთხვევაში, ხელშეკრულება წყვეტს: არის თუ არა პირგასამტეხლო, შეიძლება თუ არა ხელშეკრულების შეწყვეტა და ფულის დაბრუნება, რა ვადაში. თუ ასეთი პუნქტები არ არის, ხელმოწერამდე ვთანხმდებით მათზე. რა ვქნათ, თუ მშენებლობა შეჩერდა, მოგიყვებით გვერდზე მშენებარე კორპუსში ბინის შესახებ.

რა ღირს მშენებარე კორპუსში ინვესტიციის გაანგარიშება

საინვესტიციო გათვლა ობიექტების შერჩევით 1 200 ₾-დან ღირს: ვადები, გადახდები, ბინის მზადყოფნამდე მიყვანა და გასვლის სცენარები. დეველოპერის შემოწმება 1 200 ₾-დან, განვადების ხელშეკრულების შემოწმება 660 ₾-დან, ბინის მიღება დეველოპერისგან 480 ₾-დან, სრული რემონტი თეთრი კარკასიდან 570 ₾-დან მ²-ზე.

საბოლოო ღირებულება ამოცანის განხილვისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ განისაზღვრება. ფასის ზრდას არ გპირდებით: გაანგარიშება სცენარებსა და დაშვებებს აჩვენებს.