კომერციული ფართის გაყიდვა ბათუმში: დოკუმენტები, დამქირავებელი, ფასი და გადასახადი

კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვა ბათუმში ბინის გაყიდვაზე რთულია: მყიდველი ნაკლებია, და თითოეული ფართს საკუთარი ბიზნესის თვალით უყურებს. კაფის მფლობელს გამწოვი არხი სჭირდება, მაღაზიას ვიტრინა და კართან გამვლელთა ნაკადი, ინვესტორს დამქირავებელი და გადახდების ისტორია. ამიტომ გაყიდვას იმ კითხვით ვიწყებთ, ვის შეეფერება ეს ფართი, და დოკუმენტებსა და ციფრებს სწორედ ამ მყიდველისთვის ვამზადებთ.

კომერციული ფართის გაყიდვა ბათუმში: ორი მყიდველი

პირველი მყიდველი ფართს საკუთარი ბიზნესისთვის იღებს. მისთვის მნიშვნელოვანია მისამართი, ქუჩიდან შესასვლელი, სიმძლავრე, გამწოვი, ჭერის სიმაღლე და ის, რამდენი ფული და დრო დასჭირდება მოწყობას. მეორე მყიდველი ინვესტორია. ის ქირას ყიდულობს: ვინ არის დამქირავებელი, რამდენს იხდის, რა ვადით არის ხელშეკრულება გაფორმებული და რა მოხდება, თუ დამქირავებელი წავა.

ერთსა და იმავე ფართს ამ ორ მყიდველს სხვადასხვანაირად ყიდიან. ბიზნესისთვის ვაჩვენებთ ტექნიკურ პარამეტრებს და მაგალითებს, რა შეიძლება აქ იმუშაოს. ინვესტორისთვის ვაგროვებთ ქირავნობის ხელშეკრულებას, გადახდების დადასტურებას და წლიური შემოსავლის გაანგარიშებას. როგორ ირჩევენ ფართს გარიგების მეორე მხარეს, მოგიყვებით გვერდზე კომერციული უძრავი ქონების ყიდვის შესახებ.

დოკუმენტები და დანიშნულება

მყიდველი და მისი იურისტი პირველ რიგში საჯარო რეესტრის ამონაწერში დანიშნულებას უყურებენ. თუ ფართი არასაცხოვრებლად არის რეგისტრირებული, კითხვები ნაკლებია. თუ ეს პირველ სართულზე საცხოვრებელი ბინაა, სადაც წლების განმავლობაში ოფისი ან სალონი მუშაობდა, კაფისთვის ფართის მძებნელმა მყიდველმა შეიძლება უარი თქვას, გაყიდვის გადასახადი კი იმაზე იქნება დამოკიდებული, როგორ გამოიყენებოდა ობიექტი.

ბაზარზე გასვლამდე ახალ ამონაწერს ვუკვეთავთ, ფართობს ფაქტობრივს ვადარებთ და ვამოწმებთ, ხომ არ არის იპოთეკა, ყადაღა ან სხვისი უფლებები. თუ გადაგეგმარება ან მიშენება გაფორმებული არ არის, თქვენთან ერთად ვწყვეტთ, დავაკანონოთ ის გაყიდვამდე თუ პატიოსნად გავყიდოთ ისე, როგორც არის. გაუფორმებელი ნაწილით ობიექტის გაყიდვა შესაძლებელია, მაგრამ მყიდველი ფასს რისკსაც დააკლებს და გაფორმებისთვის საჭირო დროსაც.

ფართის პასპორტი

ბიზნესისთვის ფართის მძებნელი მყიდველისთვის ფართის მოკლე პასპორტს ვადგენთ. მასშია ფართობი და ჭერის სიმაღლე, „ენერგო-პრო ჯორჯიასთან“ ხელშეკრულებით გამოყოფილი სიმძლავრე და შესაძლებელია თუ არა მისი გაზრდა, არის თუ არა გამწოვი არხი, ქუჩიდან ცალკე შესასვლელი და მომწოდებლების შესასვლელი, სველი წერტილი, ადგილი აბრისთვის შენობის წესებით, ახლოს პარკინგი.

ცალკე ვწერთ, რომელი ბიზნესი მუშაობდა აქ ადრე და რატომ წავიდა. ამის დამალვას აზრი არ აქვს: მეზობლები მყიდველს ხუთ წუთში მოუყვებიან. თუ ფართი შავ კარკასში, მოპირკეთების გარეშე იყიდება, ვაჩვენებთ, რა დატოვა დეველოპერმა და რა უნდა გაკეთდეს გახსნამდე. როგორ კეთდება ეს, მოგიყვებით გვერდზე დეველოპერისგან მიღებული ფართის მოპირკეთების შესახებ.

ფართი დამქირავებლით

მოქმედი დამქირავებლით ფართი ინვესტორისთვის ცარიელზე გასაგებია: ის ფულს პირველივე თვიდან ხედავს. მაგრამ მყიდველი ქირავნობის ხელშეკრულებას ბოლომდე წაიკითხავს. ვადა და ვადამდე გასვლის უფლება, თანხა და ვალუტა, ინდექსაცია, დეპოზიტი, ვინ გააკეთა რემონტი და რა მდგომარეობაში დააბრუნებს დამქირავებელი ფართს. მოწესრიგებული ხელშეკრულება და რამდენიმე წელი დაგვიანების გარეშე გადახდები ფასზე მოლაპარაკებისას ძლიერი არგუმენტია.

თუ ხელშეკრულება ზეპირია, ძალიან მოკლე ან დიდი ხანია ვადაგასულია, ის გაყიდვამდე ხელახლა უნდა გაფორმდეს. კომერციული ქირავნობის ხელშეკრულება ინდექსაციით, დამქირავებლის რემონტითა და გარანტიებით 660 ₾-დან ღირს. ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ვწერთ, როგორ გადადის დამქირავებლის დეპოზიტი, რომელი დღიდან ეკუთვნის ქირა ახალ მფლობელს და ვინ აცნობებს ამას დამქირავებელს. როგორ ვმართავთ ასეთ ობიექტებს გარიგების შემდეგ, მოგიყვებით გვერდზე კომერციული უძრავი ქონების მართვის შესახებ.

კომერციული ობიექტის ფასი

ბათუმში კომერციული ფართის მსგავსი გარიგებები ცოტაა, და ფასის დადგენა მეზობლების განცხადებებით ბინასთან შედარებით რთულია. ბიზნესისთვის ფართის მძებნელისთვის ფასს ქუჩა, შესასვლელი, ნაკადის სეზონურობა და ფართის მდგომარეობა განსაზღვრავს. ინვესტორისთვის მთავარია ქირა, ხელშეკრულების ვადა და დამქირავებლის გარეშე დარჩენილი თვეების რისკი.

ზღვასთან ფართი ზაფხულში სრული დატვირთვით მუშაობს, ზამთარში კი ბულვარი ცარიელდება. ცენტრში, სადაც ხალხი მთელი წელი ცხოვრობს, ფართის კვადრატული მეტრი შეიძლება იაფი იყოს, მაგრამ შემოსავალი უფრო თანაბარი. როცა მყიდველი სესხს იღებს ან დამოუკიდებელი ციფრია საჭირო, აკრედიტებული შემფასებლის ანგარიშს ვუკვეთავთ, 330 ₾-დან. როგორ ვითვლით ფასს, მოგიყვებით გვერდზე უძრავი ქონების შეფასების შესახებ.

გადასახადი და დღგ

კომერციული ფართის გაყიდვისას საცხოვრებლის შეღავათი ორწლიანი ფლობის შემდეგ არ მოქმედებს: არასაცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის განაკვეთი 20%-ია. თუ ყიდის კომპანია, დღგ-ის გადამხდელი, ფასს შეიძლება დღგ დაემატოს. ეს პირველ მოლაპარაკებებამდე უნდა გადაწყდეს, თორემ კითხვა „ფასი დღგ-ით თუ მის გარეშე“ ბის გადახდის შემდეგ დავის მიზეზი გახდება.

გადასახადს ბაზარზე გასვლამდე ვითვლით, რადგან მასზეა დამოკიდებული მინიმალური ფასი, რომელზეც დათანხმებას აზრი აქვს. გადასახადის გაანგარიშება დამადასტურებელი დოკუმენტების სიით 240 ₾-დან ღირს, დაწვრილებით გვერდზე გაყიდვისას გადასახადების შესახებ.

ჩვენებები და გარიგება

მოქმედ ფართში ჩვენებებს დამქირავებელთან ვათანხმებთ, იმ საათებში, როცა ეს მის კლიენტებს ხელს არ უშლის. ქირისა და გადახდების ციფრებს მყიდველებს პირველი საუბრის შემდეგ ვაჩვენებთ და არა ყველას, ვინც განცხადებაზე დარეკა.

ნაპოვნ მყიდველს წინასწარი ხელშეკრულებითა და ბით ვამაგრებთ. ძირითად ხელშეკრულებას ნოტარიუსთან ან იუსტიციის სახლში აწერენ ხელს, უფლება კი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ გადადის. თუ მხარეები ერთმანეთს არ იცნობენ, ფული ნოტარიუსის დეპოზიტზე შედის, და ის მას გამყიდველს რეგისტრაციის შემდეგ გადასცემს, დაწვრილებით გვერდზე ესქროუ და უსაფრთხო ანგარიშსწორების შესახებ.

რა ღირს კომერციული ფართის გაყიდვა

სააგენტოს საკომისიო გაყიდვისას ფასის 4–6%-ია და გარიგების შემდეგ იხდება. ცალკე, საჭიროების შემთხვევაში: გასაყიდად მომზადება ფოტოებით, ვიდეოთი და განცხადებებით 390 ₾-დან, აკრედიტებული შემფასებლის ანგარიში 330 ₾-დან, კომერციული ქირავნობის ხელშეკრულება 660 ₾-დან, გადასახადის გაანგარიშება 240 ₾-დან, გარიგების იურიდიული თანხლება 2 220 ₾-დან.

საბოლოო ღირებულება ობიექტის დათვალიერებისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ განისაზღვრება. გადასახადები, რეესტრის მოსაკრებელი და ნოტარიუსის ტარიფი მათი ტარიფებით იხდება.