ინვესტიცია კომერციულ უძრავ ქონებაში ბათუმში: იჯარა, მოცდენა და გასვლა

ინვესტიცია კომერციულ უძრავ ქონებაში ბათუმში კედლების კი არა, იჯარის ყიდვაა: ვინ იხდის, რამდენს, რა ვადით და რა მოხდება, თუ მოიჯარე წავა. კარგი მოიჯარის მქონე ფართი პირველივე თვიდან შოულობს, ცარიელი იაფია, მაგრამ შეიძლება თვეობით იდგეს. კომერციულ ობიექტს იჯარის, მოცდენისა და გადასახადების მიხედვით ვითვლით და ყიდვამდე ვპასუხობთ კითხვას, ვის მიჰყიდით მას შემდეგ.

ინვესტიცია კომერციულ უძრავ ქონებაში ბათუმში: რას ყიდულობს ინვესტორი

მყიდველისთვის, რომელსაც ფართი საკუთარი ბიზნესისთვის სჭირდება, მნიშვნელოვანია შესასვლელი, ელექტრომომარაგება და გამწოვი. ინვესტორისთვის პირველ ადგილზე მოიჯარე და იჯარის ხელშეკრულებაა: ვადა, თანხა და ვალუტა, ინდექსაცია, ვადამდე წასვლის უფლება, დეპოზიტი და ვინ გააკეთა რემონტი. რამდენიმეწლიანი იჯარითა და მოწესრიგებული გადახდების ისტორიით ფართი ცარიელზე ძვირი ღირს, მაგრამ მისი რისკიც უფრო გასაგებია.

როგორ არჩევენ ფართს ბიზნესისა და გაქირავებისთვის, მოგიყვებით გვერდზე კომერციული ქონების ყიდვის შესახებ. აქ ვსაუბრობთ იმაზე, როგორ გავთვალოთ ასეთი ინვესტიცია.

მოიჯარით თუ ცარიელი

მოიჯარიანი ფართი შემოსავალს მაშინვე იძლევა, მაგრამ მყიდველმა იჯარის ხელშეკრულება ბოლომდე უნდა წაიკითხოს. თუ ვადა ნახევარ წელიწადში მთავრდება და მოიჯარე გაგრძელებას არ არის ვალდებული, თქვენ შემოსავალს კი არა, ექვსი თვის შემოსავალს ყიდულობთ. თუ მოიჯარემ ძვირი რემონტი თავად გააკეთა, ის ალბათ დარჩება, მაგრამ შეიძლება მოპირკეთების ნახევარიც თან წაიღოს.

ცარიელი ფართი იაფია, მაგრამ პირველ გადახდამდე მოიჯარე უნდა მოიძებნოს, ზოგჯერ კი ფართიც მისთვის მოეწყოს. კომერციული ფართისთვის მოიჯარის მოძიება ერთი თვის ქირის 150–180%-ია. მოიჯარეებს შორის მოცდენის თვეებს გაანგარიშებაში ყოველთვის ვდებთ.

როგორ გავთვალოთ კომერციული ქონების შემოსავალი

ქირას ვაკლებთ ყველაფერს, რაც თქვენს ანგარიშამდე მისვლამდე იხარჯება: მართვას, თუ ობიექტს ჩვენ გადმოგვცემთ, თვიური ქირის 9–12%; მოცდენის თვეებს; რემონტსა და მოვლას; შენობის მომსახურების საფასურს, თუ მას მესაკუთრე იხდის; ქონების გადასახადს; ქირის გადასახადს. საცხოვრებლის გაქირავების შეღავათიანი 5%-იანი განაკვეთი კომერციულ ქონებაზე არ ვრცელდება, და რეჟიმს საგადასახადო კონსულტანტთან ერთად ვარკვევთ.

თუ ფართს დღგ-ის გადამხდელი კომპანია ყიდულობს, ფასსა და ქირას შეიძლება დღგ დაემატოს. ამას პირველ მოლაპარაკებამდე ვწყვეტთ. როგორ იმართება კომერციული ობიექტები ყიდვის შემდეგ, მოგიყვებით გვერდზე კომერციული ქონების მართვის შესახებ.

მოიჯარე და იჯარის ხელშეკრულება

მოიჯარეს ბიზნესად ვაფასებთ: რამდენი წელია მუშაობს, როგორ უხდიდა წინა მესაკუთრეს, აქვს თუ არა სხვა წერტილები, არის თუ არა სეზონზე დამოკიდებული. აფთიაქების ქსელი ან ბანკი ცენტრში და სეზონური კაფე ბულვარზე ერთი და იმავე ქირის პირობებში სხვადასხვა რისკია.

კომერციული იჯარის ხელშეკრულება ახალი მესაკუთრისთვის ინდექსაციით, მოიჯარის რემონტის წესებით, დეპოზიტითა და გარანტიებით დგება და 660 ₾-დან ღირს. მასში ისიც იწერება, რა მდგომარეობაში დააბრუნებს მოიჯარე ფართს, რომ მისი რემონტი თქვენი პრობლემა არ გახდეს.

ქუჩა, სეზონი და ბიზნესის ტიპი

ზღვასთან კომერციული ქონება სეზონით ცხოვრობს: ზაფხულში ტურისტების ნაკადი, ზამთარში ცარიელი სანაპირო და დაკეტილი კაფეები. ბულვარზე მოიჯარემ შეიძლება კარგად გადაიხადოს, მაგრამ მისი ბიზნესი ამინდსა და სეზონზეა დამოკიდებული. ცენტრსა და საცხოვრებელ უბნებში ნაკადი უფრო სტაბილურია, და ისეთი მოიჯარეები, როგორიცაა აფთიაქები, საცხობები, სალონები და ოფისები, მთელი წელი მუშაობენ.

ქუჩიდან ცალკე შესასვლელით ფართი ჩვეულებრივ უფრო სწრაფად ქირავდება, ვიდრე ეზოდან ან საცხოვრებელი სახლის ჰოლიდან შესასვლელით. ინვესტორისთვის ეს მოცდენის საკითხია: რაც მეტ ბიზნესს შეუძლია აქ მუშაობა, მით მოკლეა პაუზა მოიჯარეებს შორის.

კომერციული ქონების რისკები

ხანგრძლივი მოცდენა, თუ მოიჯარე წავიდა და ასეთი ფართის ბაზარი ვიწროა. მოიჯარე, რომელმაც გადახდა შეწყვიტა და რომლის სწრაფად გასახლება შეუძლებელია. ერთი მოიჯარისთვის გაკეთებული რემონტი, რომელიც მომდევნოს არ სჭირდება. აბრებისა და ფასადების შეზღუდვები ძველ ქალაქში, სადაც ზოგი შენობა კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლია. და არასაცხოვრებელი ქონების გაყიდვის 20%-იანი გადასახადი, რომელიც გასვლის გაანგარიშებაში უნდა ჩაიდოს.

ინვესტიციიდან გასვლა

კომერციული ფართი ბინაზე ნელა იყიდება, და მყიდველიც ნაკლებია. ყველაზე იოლად იყიდება ფართი კარგი მოიჯარითა და რამდენიმეწლიანი იჯარით: მას სხვა ინვესტორი ყიდულობს. ცარიელ ფართს საკუთარი ბიზნესისთვის ყიდულობენ, და მაშინ ფასს ქუჩა, შესასვლელი და ტექნიკური მხარე ადგენს. როგორ ემზადებიან ასეთი გაყიდვისთვის, მოგიყვებით გვერდზე კომერციული ქონების გაყიდვის შესახებ.

რა ღირს კომერციული ინვესტიციის გაანგარიშება

საინვესტიციო გაანგარიშება ობიექტების შერჩევით 1 200 ₾-დან ღირს: ქირა, მოცდენა, ხარჯები, გადასახადები და გასვლა. იურიდიული შემოწმება 960 ₾-დან, კომერციული იჯარის ხელშეკრულება 660 ₾-დან, მოიჯარის მოძიება ერთი თვის ქირის 150–180%, კომერციული ქონების მართვა კი თვიური ქირის 9–12%. როგორ ითვლება ნებისმიერი ინვესტიციის შედეგი, ნაჩვენებია გვერდზე შემოსავლიანობის შესახებ.

საბოლოო ღირებულება ამოცანის გაცნობისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ დგინდება. შემოსავალს არ გპირდებით: გაანგარიშება აჩვენებს, რა მოხდება დასახელებული დაშვებების პირობებში.