სახლის აშენება თუ ყიდვა ბათუმსა და აჭარაში

პირველ რიგში ვადას ვუყურებთ. თუ სახლი უახლოესი სეზონისთვის გჭირდებათ, პროექტს, ნებართვასა და მშენებლობას მანამდე ვერ მოასწრებთ და ყიდვაღა რჩება. თუ დრო გაქვთ, არჩევანი „სახლის აშენება თუ ყიდვა“ ორ რამეზეა დამოკიდებული: რა მოცულობის გადაკეთება მოგიწევთ აშენებულ სახლში, რომ ის თქვენს საჭიროებებს მოარგოთ, და რა არ ჩანს მასში თვალით.

მიწა და დოკუმენტები

ორივე გზა საჯარო რეესტრის ამონაწერით იწყება. თუ მყიდველი უცხოელია, 2026 წლის წესებით მას სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ყიდვა არ შეუძლია: გამონაკლისები ვიწროა, მაგალითად, მემკვიდრეობა, ასეთი მიწის იჯარით აღება კი შეუძლია. ამიტომ მიწის დანიშნულებას ორივე შემთხვევაში ვამოწმებთ: სამშენებლო ნაკვეთისაც და იმ ნაკვეთისაც, რომელზეც აშენებული სახლი დგას.

აშენებული სახლის ამონაწერში უნდა ჩანდეს როგორც ნაკვეთი, ისე თავად სახლი, სახლის ფართობი კი უნდა ემთხვეოდეს იმას, რასაც ადგილზე ხედავთ. მიშენება, სართული ან მანსარდა, რომელიც რეესტრში არ არის, ყიდვის შემდეგ თქვენი საზრუნავი გახდება. ასევე ვამოწმებთ, ვინ არიან მესაკუთრეები და ხომ არ ადევს ქონებას იპოთეკა ან ყადაღა.

გარიგება ფორმდება იუსტიციის სახლში ან ნოტარიუსთან, ხოლო თუ საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით მოქმედებთ, მხოლოდ სანოტარო ფორმით. მესაკუთრე ხდებით საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის შემდეგ. ნაყიდ ნაკვეთზე მშენებლობა პროექტითა და ნებართვით იწყება: კერძო სახლები, როგორც წესი, II კლასის ნაგებობებია და ბათუმში მათზე ნებართვას მერია გასცემს.

რა ჩანს აშენებულ სახლში და რა არა

მოპირკეთებას, გეგმარებასა და ფანჯრიდან ხედს დათვალიერებისას თავად შეაფასებთ. სვეტებში არმატურა, საძირკვლის ჰიდროიზოლაცია, კედლებში მილები და ბათქაშის ქვეშ კაბელები არ ჩანს. ის, თუ როგორ აშენდა სახლი, მხოლოდ დოკუმენტებითა და ირიბი ნიშნებით ირკვევა. ამიტომ ბის მიცემამდე სახლს ინჟინერი და იურისტი ათვალიერებენ.

ინჟინერი ეძებს ბზარებს მზიდ კონსტრუქციებსა და მათ შეერთებებზე, წყლის კვალს ჭერებსა და ცოკოლში, ამოწმებს სახურავს, წყალსაწრეტ ღარებს, სახლის ირგვლივ წყალამრიდ ტროტუარს, ელექტროფარსა და კანალიზაციას. თუ ამის საშუალება გვაქვს, დათვალიერებას ძლიერი წვიმის შემდეგ ვგეგმავთ: ჟონვა და ნესტი მაშინ უკეთ ჩანს. გამყიდველს ცალკე ვთხოვთ სახლის პროექტსა და მშენებლობის ნებართვას.

მშენებლობისას სურათი სხვაა. ფარულ სამუშაოებს ფოტოებზე მანამდე ხედავთ, სანამ მათ დახურავენ, ბოლოს კი გასაღებებთან ერთად იღებთ ობიექტის პასპორტს, სადაც თავმოყრილია ტრასების სქემები, ეს ფოტოები და მასალების სია. სეისმომედეგობასა და ტენისგან დაცვას პროექტში თავიდანვე ვითვალისწინებთ, აშენებულ სახლში კი ორივე ისეთია, როგორიც წინა მშენებელმა გააკეთა.

სახლის აშენება თუ ყიდვა გასაქირავებლად

გაქირავებისას ბევრი რამ გეგმარებაზეა დამოკიდებული. ერთი ოჯახისთვის აშენებული სახლის ნომრებად დაყოფა იშვიათად გამოდის მოხერხებული: სველი წერტილები არ ჰყოფნის, საერთო კიბეები და თხელი ტიხრები კი ხმას ატარებს. გადაკეთება შესაძლებელია, მაგრამ თუ ის მზიდ კედლებს, სართულშორის ფილებს ან სვეტებს ეხება, საჭიროა პროექტი და ნებართვა.

გასაქირავებლად დაგეგმილ სახლში თავიდანვე კეთდება სველი წერტილი ყველა ნომერში, ხმის იზოლაცია და ცალკე შესასვლელები. სამაგიეროდ აშენებული სახლი უფრო ადრე დაიწყებს შემოსავლის მოტანას: გარიგებისა და მცირე რემონტის შემდეგ მისი გაქირავება ამ სეზონშივე შეიძლება. შემოსავალს ორივე შემთხვევაში წმინდა თანხამდე ვითვლით, შემოსავლიანობას კი არ ვპირდებით.

როგორ შევადაროთ ფასი

სრული ღირებულება უნდა შეადაროთ. ყიდვის შემთხვევაში მასში შედის სახლის ფასი, შემოწმება, რემონტი ან რეკონსტრუქცია თქვენთვის საჭირო მდგომარეობამდე და ამ ყველაფერზე დახარჯული დრო. მშენებლობის შემთხვევაში შეკრიბეთ ნაკვეთის, გეოლოგიური კვლევისა და ტოპოგრაფიული აგეგმვის, პროექტისა და ნებართვის, შენობის კარკასის, საინჟინრო სისტემების, მოპირკეთებისა და ეზოს კეთილმოწყობის ხარჯები.

ყიდვისას ფასი მაშინვე ჩანს, მშენებლობის საბოლოო თანხა კი ნაკვეთსა და იმ გადაწყვეტილებებზეა დამოკიდებული, რომლებსაც პროექტში მიიღებთ. ხელშეკრულებაში მშენებლობის ღირებულება ეტაპების მიხედვითაა გაწერილი და ეტაპის ფასი უცვლელი რჩება, თუ სამუშაოების მოცულობას არ ცვლით. ნაკვეთის ან თქვენთვის სასურველი სახლის ფოტოების მიხედვით წინასწარ ხარჯთაღრიცხვას სამუშაო დღეებში 24 საათში გამოგიგზავნით.

თუ საზღვარგარეთ ცხოვრობთ

აშენებული სახლის შერჩევა შესაძლებელია ისე, რომ ყოველ დათვალიერებაზე არ ჩამოფრინდეთ. დათვალიერებას ვიდეოზე ვიღებთ, გიგზავნით ინჟინრის დასკვნასა და რეესტრის ამონაწერს, გარიგებაზე კი თავად ჩამოდიხართ ან თქვენი წარმომადგენელი მოდის მინდობილობით. თუ ყიდვის შემდეგ რემონტია საჭირო, გასაღებებს მიღება-ჩაბარების აქტით ვიბარებთ.

საზღვარგარეთიდან მშენებლობას ანგარიშებით აკონტროლებთ. კვირაში ერთხელ იღებთ ფოტოებსა და ვიდეოებს, ყოველ ეტაპს აქტით იბარებთ და იხდით მხოლოდ ამის შემდეგ. პრორაბი ობიექტს ვიდეოზარით გაჩვენებთ, როცა ამას მოითხოვთ. მენეჯერს WhatsApp-ით ნებისმიერ დროს შეგიძლიათ მისწეროთ, ის კი სამუშაო საათებში გიპასუხებთ.