სახლის მშენებლობის ხელშეკრულება გასაღების ჩაბარებამდე ბათუმში: ფასი, ვადები, გადახდა, გარანტია
სახლის მშენებლობის ხელშეკრულება გასაღების ჩაბარებამდე მაშინ მუშაობს, როცა მასში კონკრეტული რამ წერია: პროექტი, ხარჯთაღრიცხვა და მოპირკეთების უწყისი, ყოველი ეტაპის ფასი და ვადა, მიღების, ცვლილებებისა და გარანტიის წესი. განვიხილავთ, რას ვწერთ საკუთარ ხელშეკრულებაში და რა შევამოწმოთ ნებისმიერი კონტრაქტორის ხელშეკრულებაში. საშუალო დონის სახლი გასაღების ჩაბარებამდე მ²-ზე 1 680 ₾-დან.
1 680 ₾/მ²-დანსაშუალო დონის სახლი გასაღების ჩაბარებამდე ხელშეკრულებით, ეტაპების ფასით. საბოლოო ღირებულება შეთანხმების შემდეგ.
- ვადა: მზა ხარჯთაღრიცხვით ხელშეკრულებას 1–2 კვირაში ვათანხმებთ, სახლის მშენებლობას გასაღების ჩაბარებამდე ჩვეულებრივ 8–14 თვე სჭირდება
- გარანტია: შესრულებულ სამუშაოებზე 2 წლის გარანტიას ვიძლევით
ვისთვის არის შესაფერისი
კონტრაქტორს ირჩევთ და ხელშეკრულებების შედარება გსურთ და არა დაპირებების
კონტრაქტორმა ხელშეკრულება გამოგიგზავნათ და გაუგებარია, რა არის მასში არასწორი
ეტაპების ფიქსირებული ფასი და გასაგები გრაფიკი გჭირდებათ
სხვა ქვეყნიდან აშენებთ და ხელშეკრულებას დისტანციურად აწერთ ხელს
წინასწარ გსურთ იცოდეთ, რა მოხდება დაგვიანების ან დავის შემთხვევაში
რას მოიცავს სამუშაო
- ხელშეკრულება ყოველი ეტაპის ფასითა და ვადით
- ხარჯთაღრიცხვა მოცულობებით და მოპირკეთების უწყისი
- სამუშაოების საზღვრები და ის, რაც ფასში არ შედის
- გადახდების გრაფიკი მიღების აქტების შემდეგ
- ცვლილებების წესი დამატებითი შეთანხმებებით
- პირგასამტეხლო ორივე მხარისთვის
- საგარანტიო ვადები და გამოძახების წესი
- ხელშეკრულების ტექსტი ორ ენაზე
სახლის მშენებლობის ხელშეკრულება გასაღების ჩაბარებამდე: რა უნდა ეწეროს მასში
სახლის მშენებლობის ხელშეკრულება გასაღების ჩაბარებამდე ორივე მხარეს მხოლოდ მაშინ იცავს, როცა მასში კონკრეტული რამ წერია: რომელი სახლი, რისგან, რა ფასად, რა ვადაში და რა მოხდება, თუ რამე არასწორად წავა. ზოგადი ფრაზები, როგორიცაა „საშუალო დონის სახლი გასაღების ჩაბარებამდე“, უწყისისა და გრაფიკის გარეშე შემდეგ დავებად იქცევა. ქვემოთ არის ის, რასაც ჩვენ თავად ვწერთ ხელშეკრულებაში და რისი შემოწმებაც ნებისმიერი კონტრაქტორის ხელშეკრულებაში გირჩევთ. რა შედის თავად სახლში გასაღების ჩაბარებამდე პოზიციების მიხედვით, გვერდზე სახლი გასაღების ჩაბარებამდე.
ხელშეკრულების საგანი
- პროექტი ნომრითა და თარიღით, რომლითაც სახლი შენდება;
- ხარჯთაღრიცხვა მოცულობებით და მოპირკეთების უწყისი არტიკულებით ან ფასის ლიმიტებით;
- სამუშაოების საზღვრები: ქსელები ნაკვეთზე, სეპტიკი, ღობე, კეთილმოწყობა;
- რა არ შედის: ავეჯი, ტექნიკა, ნაკვეთი, სახელმწიფო მოსაკრებლები;
- ნაკვეთის მისამართი და საკადასტრო კოდი, სახლის ფართი და როგორ ითვლება ის.
თუ პროექტი ჯერ არ არის, ხელშეკრულებას ესკიზით აფორმებენ მ²-ის ფასით და პროექტის შემდეგ გადაანგარიშების პუნქტით. ხარჯთაღრიცხვა გამოტოვებულ სამუშაოებზე ხელმოწერამდე ღირს შემოწმება, დაწვრილებით გვერდზე სახლის მშენებლობის ხარჯთაღრიცხვა.
ფასი: ფიქსირებული თუ ხარჯთაღრიცხვით
| ვარიანტი | როგორ მუშაობს | ვისთვის გამოდგება |
|---|---|---|
| ეტაპის ფიქსირებული ფასი | ეტაპის ფასი არ იცვლება, სანამ მოცულობა არ იცვლება | არის მზა პროექტი და უწყისი |
| ხარჯთაღრიცხვა გადაანგარიშებით | მასალების ფასი მომწოდებლების ანგარიშ-ფაქტურებით გადაითვლება | ხანგრძლივი მშენებლობა, არასტაბილური ფასები |
| ხარჯები პლუს ანაზღაურება | მასალები და სამუშაოები ფაქტით, კონტრაქტორს ფიქსირებული პროცენტი | რთული არასტანდარტული სახლი |
ჩვენ უფრო ხშირად ეტაპის ფიქსირებული ფასით ვმუშაობთ. თუ მშენებლობა წელიწადზე მეტხანს გაგრძელდება, ხელშეკრულებაში წინასწარ ვწერთ, რომელი მასალების გადაანგარიშება შეიძლება და რა წესით, და რომლის არა.
ვადები და პასუხისმგებლობა
გრაფიკში მითითებულია ყოველი ეტაპის ვადა და არა მხოლოდ სახლის ჩაბარების თარიღი. იქვე ვწერთ, რა გადაწევს ვადებს კანონიერად: ნებართვის ან ქსელებთან მიერთების დაგვიანება სამსახურების ბრალით, ხანგრძლივი კოკისპირული წვიმები, ცვლილებები, რომლებიც მფლობელმა შეუკვეთა. ჩვენი ბრალით დაგვიანებაზე გათვალისწინებულია პირგასამტეხლო, დამკვეთის მხრიდან გადახდის დაგვიანებაზეც. ცალმხრივი პუნქტები, სადაც ჯარიმები მხოლოდ ერთ მხარეს აქვს, ხელმოწერამდე უნდა გასწორდეს.
გადახდა და მიღება
ავანსი მასალებსა და პირველ ეტაპს ფარავს, ყოველი შემდეგი გადახდა მიღების აქტის შემდეგ ხდება. ხელშეკრულებაში ჩამოთვლილია, რა პუნქტებით მიიღება ყოველი ეტაპი, ვინ აწერს აქტს ხელს და რამდენი დღე აქვს ამისთვის. თანხის ნაწილის დაკავება შეიძლება სახლის საბოლოო ჩაბარებამდე და შენიშვნების აღმოფხვრამდე. გადახდების გრაფიკზე დაწვრილებით გვერდზე ეტაპობრივი გადახდა.
ცვლილებები მშენებლობის დროს
ნებისმიერი ცვლილება სამუშაოების დაწყებამდე დამატებითი შეთანხმებით ფორმდება: რა იცვლება, რა ღირს და როგორ იწევს ვადა. ზეპირი შეთანხმებები პრორაბთან მოედანზე ხელშეკრულებად არ ითვლება. თუ მიწის სამუშაოებისას აღმოჩნდა ის, რაც კვლევებში არ იყო, მაგალითად კლდე ან ძველი საძირკველი, აღმოჩენას ფოტოზე ვიღებთ, ვარიანტებს ვითვლით და თქვენს გადაწყვეტილებას ველით.
გარანტია და დავები
გარანტია ხელშეკრულებაში სამუშაოების სახეობების მიხედვით ვადებით არის ჩაწერილი: 2 წელი სამუშაოებზე, 5 წელი ფარულ მილებზე, გაყვანილობასა და შეერთებების არმატურაზე. იქვე მითითებულია, როგორ გვატყობინებთ დეფექტის შესახებ, რა ვადაში ჩამოვდივართ და რა ითვლება საგარანტიო შემთხვევად. ხელშეკრულებას ორ ენაზე ვადგენთ, საქართველოს კანონმდებლობით, დავების გადაწყვეტის გასაგები წესით. თუ გსურთ, რომ ხელშეკრულება და მშენებლობა თქვენმა ინჟინერმა შეამოწმოს, ეს ნორმალურია, დაწვრილებით გვერდზე ტექნიკური ზედამხედველობა. ჩვენი საერთო ვალდებულებები თავმოყრილია გვერდზე გარანტიები.
რა ღირს მშენებლობა გასაღების ჩაბარებამდე
საშუალო დონის სახლი გასაღების ჩაბარებამდე ხელშეკრულებით, ეტაპების ფასით მ²-ზე 1 680 ₾-დან ღირს. ეკონომ დონე 1 200 ₾-დან, პრემიუმი მ²-ზე 2 700 ₾-დან, საოჯახო სასტუმრო გასაღების ჩაბარებამდე მ²-ზე 1 920 ₾-დან. სახლის მშენებლობის ხარჯთაღრიცხვა პროექტით 1 440 ₾-დან, სხვა კონტრაქტორის ნარდობის ხელშეკრულების შემოწმება იურისტისა და ინჟინრის მიერ 840 ₾-დან. საბოლოო ღირებულებას პროექტით და ხარჯთაღრიცხვისა და მოპირკეთების უწყისის შეთანხმების შემდეგ ვადგენთ.
ეტაპები და ვადები
-
დავალება
1–3 დღე
სახლი, ნაკვეთი, მოპირკეთების დონე.
-
ხარჯთაღრიცხვა
1–3 კვირა
მოცულობები, უწყისი, ეტაპები.
-
ხელშეკრულება
3–10 დღე
პუნქტების შეთანხმება.
-
მშენებლობა
8–14 თვე
ეტაპები, აქტები, გადახდები.
-
ჩაბარება
2–4 კვირა
მიღება, დოკუმენტები, გარანტია.
მუშაობის თავისებურებები ბათუმში
საქართველოში ნარდობის ხელშეკრულების გაფორმება ნოტარიუსის გარეშე შეიძლება, და ბევრი პატარა კონტრაქტორი ერთგვერდიანი ხელშეკრულებით ან უბრალოდ სიტყვიერად მუშაობს. სახლისთვის ეს ძალიან ცოტაა. სხვა ქვეყნებიდან მფლობელები ხშირად ხელშეკრულებას მხოლოდ ქართულად იღებენ და ხელს ისე აწერენ, რომ პუნქტების ნახევარი არ ესმით. ჩვენ ხელშეკრულებას ორ ენაზე ვადგენთ, და ორივე ტექსტს თანაბარი ძალა აქვს.
ბათუმში მასალების ფასები თურქეთიდან მიწოდებასა და ლარის კურსზეა დამოკიდებული, და ხანგრძლივ მშენებლობაზე ეს შესამჩნევია. ამიტომ ხელშეკრულებაში წინასწარ ვთანხმდებით, რომელი პოზიციები ფიქსირდება და რომელი გადაითვლება მომწოდებლების ანგარიშ-ფაქტურებით. ცალკე ვწერთ წვიმების სეზონზე: რა სამუშაოები არ ტარდება კოკისპირული წვიმისას და როგორ მოქმედებს ეს გრაფიკზე.
მასალები და ბრენდები
ხელშეკრულების დოკუმენტების პაკეტი: თავად ხელშეკრულება დანართებით, პროექტი ნომრითა და თარიღით, ხარჯთაღრიცხვა ეტაპების მიხედვით, მოპირკეთების უწყისი არტიკულებით ან ფასის ლიმიტებით, სამუშაოებისა და გადახდების გრაფიკი, ეტაპის მიღების აქტის ფორმა, მიღების პუნქტების სია ყოველი ეტაპისთვის, ცვლილებების დამატებითი შეთანხმების ფორმა, საგარანტიო პირობები. მშენებლობის ბოლოს მათ ემატება ფარული სამუშაოების აქტები ფოტოებით, მოწყობილობების პასპორტები, ქსელების საშემსრულებლო სქემები და დოკუმენტები ექსპლუატაციაში მისაღებად.
რისგან შედგება ღირებულება
ვადა: მზა ხარჯთაღრიცხვით ხელშეკრულებას 1–2 კვირაში ვათანხმებთ, სახლის მშენებლობას გასაღების ჩაბარებამდე ჩვეულებრივ 8–14 თვე სჭირდება
- ფართი, მოპირკეთების დონე, ნაკვეთი და გრაფიკი
რა აძვირებს
- პრემიუმ მოპირკეთება და რთული არქიტექტურა
- ნაკვეთი ფერდობზე ან მისასვლელის გარეშე
- მშენებლობის შეკუმშული ვადა
- ფასების გადაანგარიშება ხანგრძლივ მშენებლობაზე
რა აიაფებს
- მზა პროექტი და დეტალური უწყისი
- სახლის მარტივი ფორმა და ტიპური კვანძები
ზუსტ ხარჯთაღრიცხვას ვადგენთ აზომვებისა და ფოტოების მიხედვით. გაანგარიშება უფასოა და არაფერს გავალდებულებთ.
მიიღეთ გაანგარიშებაგარანტიები
შესრულებულ სამუშაოებზე 2 წლის გარანტიას ვიძლევით. ფარულ მილებზე, გაყვანილობასა და შეერთებების არმატურაზე 5 წელი. ვადები, გამოძახების წესი და ჩამოსვლის დრო ხელშეკრულებაშია ჩაწერილი და არა მხოლოდ სიტყვით დაპირებული.
კითხვები და პასუხები
რა ღირს სახლის მშენებლობა გასაღების ჩაბარებამდე ხელშეკრულებით?
საშუალო დონის სახლი გასაღების ჩაბარებამდე მ²-ზე 1 680 ₾-დან ღირს, ეკონომ დონე 1 200 ₾-დან, პრემიუმი მ²-ზე 2 700 ₾-დან. ყოველი ეტაპის ფასი ხელშეკრულებაშია ჩაწერილი და არ იზრდება, სანამ მოცულობა არ იცვლება. ხარჯთაღრიცხვა პროექტით 1 440 ₾-დან, სხვისი ხელშეკრულების შემოწმება 840 ₾-დან. საბოლოო ღირებულებას პროექტით და ხარჯთაღრიცხვისა და მოპირკეთების უწყისის შეთანხმების შემდეგ ვადგენთ.
რა უნდა ეწეროს აუცილებლად სახლის ნარდობის ხელშეკრულებაში?
პროექტი ან ესკიზი, ხარჯთაღრიცხვა მოცულობებით და მოპირკეთების უწყისი, ყოველი ეტაპის ფასი და ვადა, გადახდების გრაფიკი აქტების შემდეგ, მიღებისა და ცვლილებების წესი, პირგასამტეხლო ორივე მხარისთვის, საგარანტიო ვადები და გამოძახების წესი. თუ აქედან რამე აკლია, შემდეგ დავისთვის დასაყრდენი არაფერი იქნება: თითოეულ მხარეს შეთანხმებების საკუთარი მეხსიერება დარჩება.
ფიქსირებული ფასი თუ ხარჯთაღრიცხვა გადაანგარიშებით: რა ავირჩიოთ?
ეტაპის ფიქსირებული ფასი მოსახერხებელია, როცა მზა პროექტი და უწყისი არსებობს: ზუსტად იცით თანხა, მასალების გაძვირების რისკს კი კონტრაქტორი იღებს. თუ პროექტი ჯერ არ არის ან მშენებლობა წელიწადზე მეტხანს გაგრძელდება, უფრო სამართლიანია შეთანხმება, რომელი პოზიციები გადაითვლება მომწოდებლების ანგარიშ-ფაქტურებით. მთავარია, რომ გადაანგარიშების წესი წინასწარ იყოს ჩაწერილი და არა მშენებლობის შუაში მოგონილი.
შეიძლება თუ არა ხელშეკრულების გაფორმება, თუ საქართველოში არ ვარ?
შეიძლება. ხელშეკრულებას ელფოსტითა და ვიდეოკავშირით ვათანხმებთ, ხელს დისტანციურად ან წარმომადგენლის მეშვეობით, მინდობილობით აწერთ. ტექსტს ორ ენაზე ვადგენთ, რომ ყოველი პუნქტი გასაგები იყოს. გადახდები საბანკო გადარიცხვით ხდება ეტაპის მიღების აქტის შემდეგ, აქტებს კი ვიდეომიღების შემდეგ აწერთ ხელს.
რა გავაკეთოთ, თუ კონტრაქტორი ხელშეკრულებას არღვევს?
ჯერ დარღვევა წერილობით უნდა დაფიქსირდეს: ფოტო, თარიღი, მითითება ხელშეკრულების პუნქტზე. შემდეგ კი პრეტენზია გაიგზავნოს გამოსწორების გონივრული ვადით. თუ ხელშეკრულებაში პირგასამტეხლოა, ის ამ თარიღიდან ირიცხება. წერილობითი კვალის გარეშე დავის მოგება თითქმის შეუძლებელია, ამიტომ მიღების აქტები, დამატებითი შეთანხმებები და მიმოწერა მშენებლობის პირველივე დღიდან უნდა შეინახოთ და არა მაშინ შეაგროვოთ, როცა ურთიერთობა უკვე გაფუჭდა.
დაკავშირებული მომსახურება
ტერმინები ამ გვერდზე
- საკადასტრო კოდი
- ნაკვეთის, შენობის ან ფართის ნომერი საქართველოს საჯარო რეესტრში, თავისი ყოველ ობიექტს; მისით იღებენ ამონაწერს და ამოწმებენ გარიგების საგანს.
- მიღება-ჩაბარების აქტი
- დოკუმენტი, რომლითაც ბინას, სახლს ან სამუშაოებს გადასცემენ; მასში ფიქსირდება ობიექტის მდგომარეობა, გასაღებები, მრიცხველების ჩვენებები და შენიშვნები.
წაიკითხეთ თემაზე
გამოგვიგზავნეთ პროექტი ან კონტრაქტორის ხელშეკრულება: სახლს შევაფასებთ ან ხელშეკრულებას შევამოწმებთ 24 საათში
სამუშაო საათებში ერთი საათის განმავლობაში გიპასუხებთ. შეგიძლიათ მოგვწეროთ მესენჯერში ან დატოვოთ განაცხადი: დაგირეკავთ, დავაზუსტებთ დეტალებს და შემდეგ ნაბიჯს შემოგთავაზებთ.
ორშ–პარ 10:00–19:00, შაბ 11:00–16:00