დაბალსართულიანი მრავალბინიანი სახლის მშენებლობა ბათუმში, 3–5 სართული

ვინ უკვეთავს სახლს ბინებით და რას ვაკეთებთ ჩვენ

3–5-სართულიან სახლს ბინებით ჩვეულებრივ ნაკვეთის მფლობელი აშენებს, რომელსაც ამ მიწაზე ერთი სახლი არ ჰყოფნის: ბინები გასაყიდად, გრძელვადიანი გაქირავებისთვის ან ნათესავი რამდენიმე ოჯახისთვის წავა. ხდება ისიც, რომ დამკვეთი რამდენიმეა და ისინი ერთად აბანდებენ ფულს ნაკვეთსა და მშენებლობაში. ნებისმიერ ამ შემთხვევაში ჩვენ კონტრაქტორი ვართ: შენობას მფლობელთან დადებული ხელშეკრულებით ვაშენებთ და აქტით ვაბარებთ.

ბინების გაყიდვა ჩვენ არ გვეხება: მყიდველებს თქვენ ეძებთ ან თქვენი აგენტი ეძებს, მათთან ხელშეკრულებებს თქვენ აწერთ ხელს, მათი გადახდები კი ჩვენთან არ შემოდის. თუ ყველა ბინა გასაქირავებლად წავა, ნახეთ გვერდი, რომელიც შემოსავლიან სახლს ეძღვნება: იქ გეგმარებას ქირიდან გამომდინარე ითვლიან. თუ სახლი თქვენთვის ინვესტიციაა, ასეთი მშენებლობის ხარჯები და რისკები განხილულია განყოფილებაში, რომელიც უძრავ ქონებაში ინვესტიციას ეძღვნება, ბინების გაყიდვიდან ან გაქირავებიდან შემოსავალს კი არ გპირდებით.

ნაკვეთი, მეზობლები და ბინების ფართი

რამდენი სართულისა და რა ფართის აშენება შეიძლება, ზონის წესები განსაზღვრავს, მათ კი საჯარო რეესტრის ამონაწერთან ერთად ჯერ კიდევ ესკიზამდე ვკითხულობთ. თუ წესები ავტოსადგომისთვის ადგილს მოითხოვს, ისიც მიწას იკავებს, და ეს პირველსავე სქემაზე ჩანს და არა შეთანხმებისას. მაშინვე სხვა რამესაც ვითვლით: თქვენ ბინების ფართს ყიდით ან აქირავებთ, შენდება კი სახლის საერთო ფართი. კიბე, ბაქნები, შახტები და კედლები მეტრების ნაწილს იკავებს, ხარჯთაღრიცხვაში ფასი კი საერთო ფართზეა, ამიტომ ესკიზზე ორივე ციფრს ვაჩვენებთ.

ცალკე ვათვალიერებთ მეზობლებსა და მისასვლელს. ხუთსართულიან სახლს კერძო სახლზე უფრო ღრმა და მძიმე საძირკველი აქვს, საზღვართან გათხრილმა ქვაბულმა კი შეიძლება მეზობელი შენობის ქვეშ გრუნტი შეასუსტოს. ასეთ ადგილებში ქვაბულის კედლების გამაგრებას კონსტრუქტორი წყვეტს, მეზობელ სახლს კი სამუშაოს დაწყებამდე ფოტოსა და ვიდეოზე ვიღებთ. ბეტონის ტუმბოს, ბეტონმზიდსა და ამწეს კარკასის მშენებლობის მთელი თვეების განმავლობაში დასადგმელი ადგილი სჭირდება, და ვიწრო ქუჩაზე ამას ხელშეკრულებამდე წყვეტენ.

შენობის კლასი და დოკუმენტები ნებართვისთვის

კერძო სახლი ჩვეულებრივ ნაგებობის II კლასში ხვდება. 3–5-სართულიანი სახლი ბინებით ფართობითა და სიმაღლით, როგორც წესი, უფრო მაღალ კლასში გადის, და მისთვის უფრო სრულ პროექტსა და დოკუმენტების პაკეტს ამზადებენ. ზუსტ კლასს არქიტექტორთან ერთად ესკიზზე ვადგენთ, პარამეტრები კი, რომლებითაც მას ითვლიან, ჩამოთვლილია გვერდზე, რომელიც კომერციულ მშენებლობას ეძღვნება. თუ სახლი კლასებს შორის ზღვარზე აღმოჩნდება, ზოგჯერ უფრო გონივრულია ფართის ნაწილის მოკლება, ვიდრე უფრო რთული პროცედურის გავლა, გადაწყვეტილებას კი თქვენ იღებთ, როცა ორივე ხარჯთაღრიცხვას ხედავთ.

მრავალბინიანი სახლის ნებართვის მოსაკრებელს მერია ადგენს, ორიენტირისთვის ეს მ²-ზე 2-დან 10 ₾-მდეა, ზუსტ თანხას კი თავად ითვლის. მოსაკრებელსა და თავად ნებართვას მშენებლობის ფასში არ ვრთავთ. როცა სახლი მზადაა, გეხმარებით ექსპლუატაციაში მიღებაში. როგორ და როდის გაფორმდეს ბინები ცალკე ობიექტებად, თქვენთან ერთად პარტნიორი იურისტი წყვეტს, ჩვენ კი მას სახლის საშემსრულებლო სქემებსა და ანაზომებს გადავცემთ. გაფორმების ვადას ის თქვენი დოკუმენტების მიხედვით დაგისახელებთ, და მყიდველებისთვის თარიღი ჯობს მასთან საუბრის შემდეგ დანიშნოთ.

კარკასი, გადახურვები და კიბის უჯრედი

3–5-სართულიან სახლს მონოლითურ-კარკასულს ვაშენებთ: სვეტები, კოჭები და ფილები ბეტონისაა, მათ შორის კედლებს კი ბლოკებით ვავსებთ. რატომ არის ეს სქემა ძირითადი ბათუმისთვის, მოთხრობილია გვერდზე, რომელიც მონოლითურ-კარკასულ სახლებს ეძღვნება. ხარჯთაღრიცხვაში 200 მმ სისქის მონოლითურ გადახურვას ვითვალისწინებთ, საბოლოო სისქეს კი ანგარიში იძლევა. ასეთი ფილა სართულებს შორის ლაპარაკის ხმას თავად ახშობს, ნაბიჯების ხმას კი ბინებში მცურავი მოჭიმვა აქრობს.

კიბის უჯრედისა და ლიფტის შახტის მონოლითურ კედლებს კონსტრუქტორი ხშირად ხისტ ბირთვად ანგარიშობს, რომელიც კარკასთან ერთად სეისმურ დატვირთვას იღებს. შახტას ამ ბირთვში მაშინვე ვრთავთ, თუნდაც კაბინა რამდენიმე წლის შემდეგ დადგან, ამიტომ კიბისა და შახტის ადგილს ესკიზზე ვაფიქსირებთ და შემდეგ აღარ ვცვლით. კიდევ რას ითვალისწინებენ კონსტრუქციაში სეისმიკის გამო, აღწერილია გვერდზე, რომელიც სეისმომედეგ მშენებლობას ეძღვნება.

კიბე, როგორც საევაკუაციო გზა

კერძო სახლში კიბე საძინებელში ასასვლელადაა საჭირო. ბინებიან სახლში ის ჩვეულებრივ ქვემოთ ჩასვლის ერთადერთი გზაა ყველა ოჯახისთვის ერთდროულად, და პროექტი განსაზღვრავს მის სიგანეს, კარებს, არაწვად მოპირკეთებასა და ავარიულ განათებას. რა მოთხოვნები მოქმედებს თქვენს სახლზე, არქიტექტორი ამოწმებს სახანძრო უსაფრთხოების ქართული წესებით ამ კლასისა და სართულიანობის შენობისთვის, მშენებლობაზე კი მათ ეკონომიის გამო არ ვამარტივებთ.

ქვემოთ, შესასვლელთან, მაშინვე ვხაზავთ ადგილს ბავშვის ეტლებისა და ველოსიპედებისთვის, თორემ მცხოვრებები მათ ბაქნებზე დადგამენ და საევაკუაციო გზა დავიწროვდება. კაბელებისა და მილების გასასვლელებს გადახურვებში ვავსებთ, რომ კვამლი სართულიდან სართულზე არ გადავიდეს. სახანძრო სიგნალიზაციის კაბელებს სხვა სუსტი დენის ქსელებთან ერთად შელესვამდე ვატარებთ და არა სადარბაზოს მზა კედლებზე ყუთებში.

საერთო ქსელები და აღრიცხვა ბინების მიხედვით

• ელექტროობა: ერთი შეყვანა სახლზე, საერთო ელექტროფარი აღრიცხვით კიბის, ეზოსა და ლიფტისთვის, ყოველ ბინაში საკუთარი მრიცხველი და ელექტროფარი;
• წყალი: საერთო შეყვანა სახლის აღრიცხვის კვანძით, ბინების მრიცხველები საერთო ნიშებში, ხოლო თუ ზედა სართულებისთვის წნევა არ იქნება საკმარისი, სატუმბი სადგური ცალკე სათავსში ქვემოთ;
• კანალიზაცია: სტოიაკები ხმის იზოლაციიან შახტებში, სარევიზიო ხვრელები ყოველ სართულზე და მთელ სახლზე გათვლილი გამოსასვლელი;
• გაზი: სახლში გაზის ქსელს გაზის სამსახური ატარებს და აერთებს, ჩვენ მისთვის ღიობებსა და ქვაბების ადგილებს ვამზადებთ;
• გათბობა: საკუთარი ქვაბი ან თბური ტუმბო ყოველ ბინაში, რომ ყოველი ოჯახი თავის სითბოში იხდიდეს;
• სანიაღვრე სისტემა: სახურავის ძაბრები და წყალსაწრეტები მთელ სახლზე, ძლიერი თავსხმის მარაგით.

ბინების ქვაბების საკვამურებსა და კონდიციონერების გარე ბლოკებს ფასადზე არქიტექტორთან ერთად ვხაზავთ: სად გამოდის ისინი ზემოთ მდებარე ბინების ფანჯრებისა და აივნების მიმართ, ნახაზზე წყდება. თორემ შესახლების შემდეგ ყოველი მცხოვრები მათ იქ დადგამს, სადაც მისთვის მოსახერხებელია, და ქვედა სართულის ქვაბის გამონაბოლქვი ზედა მეზობლის ფანჯარაში წავა.

ბინები გასაღების ჩაბარებამდე თუ თეთრ კარკასში

ბათუმის ახალ კორპუსებში ბინებს ყიდიან როგორც თეთრ კარკასში, ისე მოპირკეთებით. მფლობელისთვის თეთრი კარკასი გაყიდვამდე ნაკლებ ხარჯს ნიშნავს, მყიდველისთვის კი შემდეგ მეტ საზრუნავს, და რით განსხვავდება ეს ვარიანტები მყიდველისთვის, განხილულია თეთრი კარკასისა და სრული რემონტის შედარებაში. შეგვიძლია სახლი ნებისმიერ საფეხურამდე მივიყვანოთ, ბინების ნაწილი გასაღების ჩაბარებამდე გავაკეთოთ, ნაწილი კი თეთრ კარკასში დავტოვოთ.

საერთო სივრცეებს ბინებისგან ცალკე ვაპირკეთებთ. სადარბაზოში, კიბეზე, დერეფნებსა და შესასვლელის ზონაში ცვეთამედეგ მასალებს ვიყენებთ: კერამოგრანიტს იატაკზე, გასარეცხ საღებავს კედლებზე, ლითონის მოაჯირებს ისეთი საფარით, რომელიც წლობით გაუძლებს გადასახლებებსა და კიბეზე ავეჯის ატან-ჩამოტანას.

რა ღირს მრავალბინიანი სახლის მშენებლობა ბათუმში

3–5-სართულიანი სახლი გასაღების ჩაბარებამდე, ბინების მოპირკეთებით, საერთო ფართის მ²-ზე 1 920-დან 2 280 ₾-მდე ღირს. ფასში შედის მონოლითური კარკასი, ფასადი, ფანჯრები, საერთო ქსელები და ბინების მოპირკეთება, მიწა, ნებართვა და ლიფტი კი მასში არ შედის. თუ ბინები თეთრ კარკასში რჩება, ფასადით, ფანჯრებითა და ბინებამდე მიყვანილი ქსელებით, ორიენტირი მ²-ზე 1 380 ₾-დან იწყება, სახლის კარკასი კი 900 ₾-დან.

ხარჯთაღრიცხვაში ცალკე სტრიქონებად მიდის პროექტი ნაწილების სრული კომპლექტით, მ²-ზე 100 ₾-დან, სახანძრო სიგნალიზაცია, მ²-ზე 17–24 ₾, და სამგზავრო ლიფტი 630 კგ ტვირთამწეობით, მონტაჟით, 90 000–114 000 ₾.

ფასს ზრდის მიწისქვეშა სართული გრუნტის წყლებთან, ფასადი აივნებითა და კონსოლებით, პრემიუმ მოპირკეთება და ვიწრო ქუჩა, სადაც ტექნიკას გრაფიკით აყენებენ. უფრო იაფი გამოდის მარტივი მოცულობა, სართულებზე განმეორებადი გეგმარებები და სწორი ნაკვეთი მისასვლელი გზით. საბოლოო ღირებულება პროექტის მიხედვით, ნაკვეთზე ვიზიტისა და ხარჯთაღრიცხვის შეთანხმების შემდეგ დგინდება, წინასწარს კი ნაკვეთის ფოტოებისა და ესკიზის მიხედვით სამუშაო დღეებში 24 საათში გიგზავნით.